香港 內地 溫哥華都有物業揸手 夫婦擁500萬現金 想再增現金流 | 買債收息 | 理財個案 | 理財解碼
諗sir：
本人在內地開廠，月入不穩定，最近因為受貿易戰影響，生意一落千丈，如今非常迷惘，希望可從諗sir處得到一些啟發。
本人擁有資產包括九龍區一兩房單位，市值約1,000萬元，欠銀行430萬元，現以每月18,500元出租；另於內地有一市值約600萬港元單位，full pay，現時空置。
加拿大溫哥華一間兩房單位， 市值約400萬港元， 欠銀行約220萬港元， 現以月租約10,000港元出租。
太太是公務員，月入80,000元，在新界區有一間四房單位，市值約1,600萬元，欠銀行600萬元，現以29,000元出租。
現時一家人住於父親名下市值約2,200萬元的單位；另母親名下於九龍區有一兩房單位，市值約950萬元， 欠銀行370萬元，以每月18,000元出租。
本人手頭上現金約300萬元左右，而太太手上現金約200萬元，想請問以目前資產配置，如何可以產生更多現金流？
讀者Raymond Lau
揸7,000萬元樓 不及買債收息
香港人多數只專注收入金額，但忽略能向銀行借到幾多錢都屬一種能力。
生意人一般都缺借貸力，讀者宜搞返好自己盤數，就算現在用不上都要好好準備，萬一公司要錢加上銀行對房貸「收遮」，有齊文件者至少可以頂多一陣。
筆者早十年於銀行工作所見，大把老闆沙士過後靠自由行變得十分風光，過年封利是要分幾次去打賞筆者（因收超過1,000元利是要上報，所以要分拆）。
但由於心雄，金融風暴之時仍將自己層樓拎去銀行擔保借錢落盤生意度，最尾當然是「葬」埋。
有600萬元市值但無租收的樓
讀者起碼識將生意賺得擺落磚頭，已比同儕勝一籌；
不過見讀者持有一間空有600萬元市值但卻無租收的樓，筆者對此感十分不安。
誠然，樓的大部分價值從公開市場的租務收入而成，無租收的樓，在市場很容易成為有價無市。
一旦附近有跳水式租務成交出現，好易令樓價斷崖式下跌。
另外，香港最受追捧的市場是九龍區三房，因為本地人換樓客想要，內地人亦對九龍熟悉一點。
而讀者卻行了相反，新界買大的、九龍買細的。
要認識債券投資
雖然每間樓所欠不超過現市價一半，惟讀者收入不穩定，即使加上太太80,000元月入，如此Portfolio，不應該持有接近7,000萬元（1000+600+400+1600+2200+950）市值的樓。
因假如樓市跌25%（即2015年9月有近似跌幅），7,000萬元賬面輸走1,750萬元，讀者踏入中年，可能要30甚至50年才搵返這個數。
筆者認為，讀者要認識債券投資，起首買些少由大公司行發行的，看派息準不準，之後才將部分樓房資產轉為債券。
例如由保誠發行的一隻美元債（PRUDENTIAL 18/48 FLR MTN），債息率6.5厘，半年派息。
其後是每十年reset一次利息，所以未來八至九年都有成6.5厘，很不錯。
賣價亦沒甚麼溢價，所以回報很貼近6.5厘，風險為保誠倒閉。
股樓皆持 互有裨益
讀者可小試牛刀，先放320萬元，一年收20.8萬元利息，即每月為17,000元；
如有槓桿，年回報更可達10厘。
相比讀者1,000萬元九龍樓只收18,300元月租，你話邊個好？
當然樓有其好處，簡單講就是股樓皆持，互有裨益。
