香港地產值博率如何｜ 林子俊
撰文：林子俊｜ 圖片：unsplash、中新社
今次內房更大的可能性，是刻意透過小範圍違約事件，提醒其他內房企業的同時，釋放銀行乃至城投公司等的金融機構風險。
香港地產股股價此前一度也受到內房的影響大跌，也有傳聞中央和香港龍頭地產企業約談（後來被證實是謠言），即使大股東增持，對股份的提振效果也不大。
事實上，不少投資者均因為本地地產股的高息而長期持有，雖然這個投資邏輯本身沒有錯誤，但需要注意未來的風險。
北部都會成重大房策
可以肯定的是，中央和香港皆已經意識到高樓價對香港民生的負面影響。
其實香港樓價負擔指數，長期處全球最高本身也是非常不合理。
本週三（10月6日）《施政報告》提出「北部都會區」約300萬平方公里的行政區概念，預計可容納250萬人居住，該規劃將會是未來20年最重要的房屋政策之一。
也許有讀者有疑問，地產企業的盈利模式無非是買地起樓，加上一定的溢價賣出去。
照理未來政府有如此多的房屋規劃，應該是利好而不是負面消息？
現實是，房地產企業在買地開始，本身就是一個類似賭博的決定。
假如買了某個地段，而該地段在開始到建成期間，一旦市場對於未來樓市展望負面，地產公司就面臨銷售不出去的風險。
然而，建期的費用或多或少是靠銀行貸款，利息依然是要支付的；去貨愈慢，資金周轉和效率，就會成為地產企業的重大壓力。
與此同時，不少地產公司已經囤積了數目不少的土地未開發。
誠然，大部分是之前低價投標的土地，已經鎖定了價格；在土地價值每年審計的時候，確實根據市場價格而定。
一旦有大量供應，之前的土地資產價格，就會造成財務上的虧損。
本地地產股受惠於香港樓價有升無跌，其實吃了非常長時間的紅利，筆者也不知道樓價甚麼時候會回落。
套用香港富豪李嘉誠的說法，「買樓自住」永遠是合適的；但投資就要衡量風險。
目前的本地龍頭地產股，筆者看不到任何一間具信貸風險，然而值博率並不高。
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