今日樓瘋喪過97　3個理據 樓價冇得跌?

然而看見海之戀開售當日，萬人空巷的情況，實在有點心寒。

1997年我都有排隊買灝景灣，幸好買不到，當時場面還記憶猶新，那種亢奮，那種樓價只會升不會跌的信念，實在很相似。

我明白現在與1997年有很多不同的地方，但是這就代表樓價可以永無止境地升上去嗎？你覺得呢？有風險嗎？

讀者梁先生

文：1%Anthony

去年樓市調整，經濟數據、專家評論一面倒唱淡。所有人都覺得香港玩完，樓價將會一直跌下去！

今年樓市亢奮，經濟數據、專家評論一面倒唱好，所有人就覺得香港經濟穩健，樓價將會無止境上升！

其實去年跟今年有何分別呢？氣氛主導而已！

香港金融管理局總裁陳德霖與少數專家，苦口婆心的提出，今年本港樓市的情況與1997年相似，呼籲大家買樓的時候要小心，忠言逆耳，換來大堆理據反駁，大致如下：

（一）現在利息仍然很低 反駁：「1997年時按息逾10厘，現在只有2厘，供款壓力低！」

筆者同意，利息相差很遠，不過要留意的是，香港已進入加息週期。而且，現時的樓價指數已經超越1997年時近60%，部分上車盤更高出超過一倍！即使未完全反映兩者之間的差異，亦已經反映了一半吧！如果借財仔，供樓利息其實與當年無分別。

（二）現在借貸比例很低 反駁：「香港有六成以上業主已供滿層樓，無賣樓壓力。」

筆者同意，現時整體的借貸比例比當年低，然而這就代表業主不會賣樓了嗎？ 如果你的單位，現時市值500萬元，像去年一樣，市場傳出很多不利因素，你認為幾年後會跌到300萬元，現在有人出價450萬元，你會賣嗎？ 其實只要業主看跌，就有誘因減價賣樓。

（三）現在買家很有錢 反駁：「香港人好有錢，內地人仲有錢，購買力無窮無盡。」 有錢，不代表要買。如果樓價升到一個位，已沒有投資價值，例如細價樓升到600萬元，每月租金僅10,000元，回報僅2厘，你還會買嗎？

相比1997年，現在的人有錢多了，供款利息很低，借貸也少，但這不代表樓價可以無止境的上升，升到一個位，租樓原來更化算；又或者升到一個位，業主覺得已經沒有甚麼水位，升勢就會終結，若市場上有甚麼負面消息，調整就會隨之而來。

今天不少前輩說，樓市的亢奮情況似1997年，其實不是說會像當年一樣跌七成，只是告誡大家，不要過份樂觀而已。

可能像去年一樣調整兩成，部分炒過籠的單位調整三成，不是沒可能的，至少去年就發生過。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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