買割價盤要小心 大幅低於估價或遭銀行拒批｜陳永鍵
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疫情已影響經濟一段時間，失業率上升；再加上二手樓有下跌趨勢，彈藥充足的買家，當然希望可以趁機執平貨，買入業主「割價盤」，且低估價買入愈多就愈平，但大幅低於銀行估價的物業，是否真的能順利買入？一不小心買家更可能誤墮「撻訂」陷阱，最終得不償失！
買樓第一件事，除計算自己負擔能力外，而選取心儀樓盤，最重要的一件事就是估價。
以往樓市熾熱，業主開價進取，銀行估價可能會低於成交價，買家就可能需要額外「抬錢」補足。
雖然開價太高，有機會做不成按揭，但其實假如開價大幅低於估價，買家亦同樣可能無法承做按揭。
小心大折讓急讓盤
日前就有個案查詢，有地產經紀稱有業主移民急讓物業，開價低銀行估價超過10%，買家希望造高成數按揭，並且已計好入息及準備好首期資金，確定能通過壓力測試。
不過，原因在於銀行可能會懷疑相關交易涉及利益輸送、凶宅或逃稅之類，而不願承擔按揭。
特別是開價介乎於高成數按揭門檻之間，例如估價逾1,100萬元，但開價卻於1,000萬元，業主為幫助下手買家可以「順利」批出九成按揭而平讓的話，情況就更尷尬。
如果先經過銀行批核又能否做到？要留意一些大型銀行不願意為客戶做預先批核，買家申請按揭必須持有臨時買賣合約，變相亦不可行。
特別是如果要敘造高成數按揭，按揭保險公司需要收到銀行資料，才能開始做估價等工作，從而計算保費等程序。
或致撻訂收場
如是者，假如買家見心儀物業大割價，已經急不及待立即落訂，然後到向銀行按揭時始發現「此路不通」，就隨時大失預算，最終撻訂收場。
正常情況下，如果買家不希望因為無法順利上會而面臨撻訂困局，成交價最好落在高出或低於估價5%。
只要查清業權、買家收入證明、首期資金來源清白等沒任何問題，一般申請按揭上會，並不會有太大障礙。
如果買家第一次買樓，不清楚銀行審批按揭情況，建議聯絡信譽良好的按揭轉介公司幫忙。
即使面對類似個案的情況，也有機會可以全身而退，避免買家因撻訂造成的金錢及時間上的損失。
圖片來源：iStock
