大刁降臨！超級豪宅「未通關，先興奮」 熱錢劍指億元新樓保值避QE

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、iStock

新盤熱賣，一手樓成為上半年香港地產市場焦點。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，2021年新盤暫共售出逾9,700個單位，佔2020年全年逾14,400個單位約67%。

樓市氣氛暢旺，年內有不少超級豪宅登場，令逾億元新盤交投表現突出。

港島區佔比最多

港島區售出34個單位，佔同期全港接近一半，並已超越去年全年27伙的水平。

當中長實集團（01113）中半山21 BORRETT ROAD第一期售出16個逾億元單位，不單是期內港島區最多，同樣亦是全港最多。

期內第二多成交的是會德豐山頂77/79 PEAK ROAD，售出五個單位，同時亦包辦年內最貴重的首五個新盤單位；另新世界發展（00017）旗下北角柏蔚山，亦售出兩個逾億元單位。

爪哇控股（00251）日前公布，透過買賣公司股權形式，以2.6億元出售港島南區壽臣山道東1號獨立屋。該獨立屋面積約2,840平方呎，成交呎價約91,549元。

爪哇控股指，出售事項為公司將其於該物業的投資變現提供了良機，出售所得款項用作一般營運資金及用於本公司未來發展。

由於是次交易採用俗稱「賣殼」的買賣公司股權形式進行，新買家料可節省高達樓價30%的「辣稅」，即涉款7,800萬元。

另市場錄得南區壽臣山道東1號雙號屋，日前同樣透過買賣股權形式，以逾2億元成交，實用面積約2,657平方呎，折合實用呎價約為75,272元。

此外，山頂施勳道4號倚雲山莊一幢雙號洋房，享有全維港景觀，早前透過「賣殼」形式沽出，市傳成交價約2.56億元，實用面積2,431平方呎，花園及天台面積分別約1,105及898平方呎，是次成交呎價約105,306元。

原業主於2006年以5,850萬元購入上述洋房，是次易手賬面大賺約1.975億元，期內升值約3.37倍。

值得留意的是，新界區逾億元新盤，已售出20個單位，數量僅次港島區，甚至已超過同區去年全年15伙水平，高出約33.3%。

年內新界區以保利置業集團（00119）旗下屯門青山灣低密度洋房項目瑧譽，售出最多逾億元單位，共有10個。

屯門畔海逾1.3億元沽出

新鴻基地產（00016）沙田九肚麗坪路豪宅雲端則錄三宗；同區百利保控股（00617）富豪•山峯錄兩宗逾億元個案，另億京大埔白石角海日灣及萬科上源亦各錄兩宗。

英皇國際（00163）旗下屯門洋房項目畔海，日前錄得首宗成交，3號洋房以逾1.3億元招標沽出。

項目早前已經上載樓書及以招標形式推售，其中沽出的3號洋房，以1.308億元成交，呎價約31,632元，該洋房實用面積4,135平方呎，屬四房四套房間隔，連天台泳池。

九龍區（連同西貢合計）方面，年初至今售出16個逾億元新盤物業，雖然未及去年全年19伙水平，但區內嘉里建設（00683）筆架山緹山，促成最多逾億元個案，共有四宗；另華懋九龍塘雲門與信和置業（00083）的何文田ST. GEORGE’S MANSIONS各錄兩伙。

事實上，洋房供應向來相當有限。據差估署資料顯示，截至2020年底，全港洋房總存量共涉約19,451伙，佔全港私樓122萬多伙的總存量僅1.6%。

而洋房新供應更為罕有，過去十年總存量增長不多，當中港島區情況更甚。

在「銀紙貶值」的年代，傳統豪宅及實物資產更受追捧，故區內下半年交投仍然可望錄得增長。

截至2020年底止，港島區洋房總存量，錄得2,636伙，比起十年前2010年底增加約8.3%，升幅比起同期九龍區升約14.8%，以及新界區升約11.5%明顯為低，可見港島區洋房供應匱乏。

若以落成量計算，2020年全港洋房落成量約有176個，較2019年279個跌37%，當中港島區僅佔約四個，數量更創有紀錄以來最少。

同時，豪宅租務市場亦見回暖，第一太平戴維斯早前發表最新香港住宅租賃市場報告指，2021年第二季本港豪宅租賃市場在供應有限下，租金止跌回升，結束連續八個季度的跌勢。

租金連接兩季刷新紀錄

以三大區計，港島、九龍及新界區分別微升0.5%、0.3%及0.8%。

按地區劃分，港島各區租金在第二季輕微上升，當中，半山區升0.7%，為港島區升幅最多地區；其次是薄扶林及山頂，兩區同樣錄得0.5%升幅。

當中山頂加列山道73號在本年第二季刷新住宅最高月租紀錄，該物業實用面積7,022平方呎，配有7,000平方呎戶外花園及內置升降機，以每月160萬元租出，實用呎租為228元。

豪宅租金接連兩季刷新紀錄，反映市場對超級豪宅單位的需求相當強勁。

目前，山頂別墅的一般租金預算為每月12萬至40萬元；部分超級豪華別墅的租金叫價，更高達60萬元或以上。

專家料樓價再升3%

業界預計，投資市場環境改善，來自內地的資金成為市場最大的推動力，預計在今年餘下時間，香港豪宅樓價將再上升。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，儘管受到第四波疫情打擊，香港的豪宅市場已反彈。

他又說，今年上半年，山頂及中半山均錄得多宗受注目的成交。經濟預測亦已上調，43%的人口已接種第一劑疫苗。預計在今年餘下的時間，香港豪宅樓價將再上升2%至3%。

同時，豪宅市場的前景及跨境交易開始回復正常，這與放寬邊境管制有密切的關係。

雖然網上睇樓和科技改進有助行業復甦，但恢復商業航空旅行才是關鍵。

未來12個月，阻礙豪宅市場的主因，包括Delta變種病毒肆虐、疫苗接種速度慢及疫苗保護率低、稅項上升、樓市降溫措施及加息因素問題。

市場推動力則包括旅遊限制放寬、供應有限支持樓價、應計儲蓄，以及城市重塑、健康與可持續性。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦指出，環球量化寬鬆政策（QE）及低息持續，吸引不少資金流入豪宅市場，刺激上半年整體豪宅買賣上揚，二手旺市持續；加上樓價上升，增強用家入市信心，料刺激交投保持活躍。

矜罕優質物業受垂青

美聯物業港島區董事李頌賢表示，目前本港按息低企，失業率回落，銀行存款高企等基本利好因素將支持樓市發展。預期下半年整體樓市會受惠疫情緩和及經濟逐步回復正軌帶動向好，而矜罕的優質豪宅物業在有限供應的情況下，受到買家垂青。

加上市場憧憬中港兩地有望逐步通關，早前已不乏買家偷步追捧豪宅物業，故若果隨著消息一旦落實，對樓市將帶來極大的利好消息，當中向來受「北水」歡迎的豪宅物業更可望看高一線。

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