「最抵買的黃金時間已過」多區現「鎖匙盤」荒 破頂潮可持續多久？｜胡說樓市

撰文：胡說樓市｜ 圖片：istock、胡說樓市圖片

按政府數據顯示，本港2月私樓售價指數創去年7月以來新高，報384.5點，按年升2.97%，按月升0.92%；若與2019年5月歷史高位396.9點比較，與今年2月指數的差距，其實已進一步收窄至3.1%。

根據中原地產研究部數據同樣顯示，本港樓價有向上趨勢；近四週計，中原城市領先指數CCL累升1.78%、CCL（中小型單位）累升1.49%、CCL（大型單位）更累升3.37%。

樓價止跌回升？

再現破頂個案 翻查看中原估價指數（主要銀行），於3月25日 CVI最新報84.57點，成功升穿80點水平；市場人士認為，銀行按揭取態繼續積極樂觀，料CVI於80點高位企穩，有機會持續至今年中。

此外，市傳有大型銀行放寬非固定收入人士的入息審查，顯示銀行對按揭審批變得進取，料為樓市火上加油。

其實不單從數據（部分是滯後）反映，近期市場確實出現多個二手樓破頂成交個案，不禁令人聯想起2019年樓市每日錄破頂成交的瘋狂日子。

值得一提的是，是次二手破頂所涉區域多，而本身「價硬」的十大藍籌屋苑，更出現「鎖匙盤」荒，不少人嘀咕是次樓價升勢又持續多久？

「上車樂園」沙田中心疫市呎價重上2萬元

新界指標屋苑兼「上車樂園」沙田中心，即使面對疫市，呎價又重上20,000元。 沙田中心中層E室，實用面積288平方呎，享河景，近月以580萬元賣出，呎價20,139元，為屋苑自去年6月以來呎價首次重上20,000元。

新城市廣場

另外，同區新城市廣場中層B室，實用面積583平方呎，兩房設計，以1,000萬元成交，金額創同類成新高，實用呎價為17,153元。

紅磡半島豪庭「雙破頂」

位於紅磡半島豪庭最近更錄「雙破頂」個案，單位為2座高層J室，實用面積1,074平方呎，三房套房加工人套房間隔，擁西南維港海景，以2,628萬元易手，創屋苑分層單位新高，折合實用呎價24,469元，呎價亦創屋苑分層標準單位新高。

港島南區深灣軒

另外，港島區成交方面，位於港島南區深灣軒高層海景兩房戶，3月以約1,190萬元易手，實用呎價約23,425元，成交價及呎價均創屋苑兩房新高。單位為3座高層A室，向東南望單邊全海景，兩房間隔，實用面積約508平方呎。

西灣河嘉亨灣

位於西灣河嘉亨灣同樣於3月錄破頂個案，有報道指3座中層A室，實用面積1,129平方呎，三房設計，享全海景，成交價為3,268萬元，呎價28,946元，兩價同創屋苑分層單位新高紀錄。

元朗3月二手成交料創十年新高

是次二手市升浪似乎來得廣泛，較北的元朗區亦同樣受惠，區內朗怡居最近錄得破頂成交，1座高層A室，實用面積705平方呎，三房套房間隔，零議價以850萬沽出，創屋苑歷來造價新高，折合實用呎價12,057元。

另外，同區朗庭園亦錄得高價成交，3座高層H室單位，實用面積428平方呎，兩房間隔，減價50,000元，以615萬元沽出，折合實用呎價14,369元，創屋苑分層兩房單位2018年6月後近兩年新高。

而鄰近朗屏站的朗屏8號，一個四房大單位以1,248萬元售出，創屋苑新高成交價，呎價15,220元。 市場資料顯示，元朗區於3月累錄約216宗二手成交，估計全月可達260宗水平，創10年新高。

東涌二手放盤銳減 成交破頂

相對偶遠的新市鎮，就如東涌，二手放盤量也見銳減。雖然2020年10月國泰大裁港員工5,300人，令東涌區樓市一度跌入愁雲慘霧，放盤量即時大增，東涌映灣園實用呎價更多次失守萬元，例如三房單可以915萬元沽，呎價跌至9,561元；惟因該區樓價一直相對低水，故吸引不少外區客流入「執平貨」，令不少降價沽盤已急速被市場消化。

根據中原資料，東涌於3月累錄約116宗二手成交，按月增16%，已連續五個月企穩100宗水平。

有市場人士更揚言，東涌最抵買的黃金時間已過，價錢較平並非出現於國泰大裁員時期，而是早於2020年初，不少早年買入多個單位的業主，已開始收割出貨，現時區內樓價已回升。

以映灣園為例，去年兩房單位只需600多萬元，目前映灣園高層兩房叫價已升至750萬元，短短多個月回升百萬元。

同時，區內更錄破頂個案，據悉，東環6A座高層單位，實用面積483方呎，於4月初以768萬元沽出，呎價約15,901元，並雙破頂成為屋苑同類型紀錄新高。

不單價錢回升，區內放盤量亦大減，區內代理反映，不少業主已封盤，並準備加價。以映灣園為例，單位供應共5,280個單位，但買賣盤只有18個供選擇，而半新盤昇薈更誇張，全個屋苑有1,419伙，暫時只有一個鎖匙盤。

破頂潮持續多久？

筆者相信，二手樓價現升浪，或多或少與財政預算案未有推出打壓樓市措施有關，加上市場上已累積不少購買力，準買家睇樓多時，已準備出擊，見不少業主願意減價，便加快促成交易。

惟料平價盤現已被市場消化得七七八八，相信二手樓價升勢短期或會放緩。不過，更重要的是，低息環境持續，以及歐美各國大量寬，令持現金貶值風險增大，市場難免出現「愈遲買、樓價愈貴」的恐懼心態，令入市意欲大增。

其實，全球「放水」抗疫情，樓價上升已成世界性現象。根據萊坊Prime Global Cities Index，於去年第四季升至1.9%，比第三季升1.6%更高。 該項研究更顯示，有66%城市豪宅樓價持平或上升，較第三季62%更多。以去年第四季為例，多國豪宅市場均見升勢，深圳豪宅價按年升13.3%、上海則升8.5%、溫哥華升8.1%、洛杉磯升7.6%、三藩市升6.8%、多倫多升6.4%；惟本港豪宅樓價卻跌6.9%。

值得留意的是，受疫情因素影響令樓市供求失衡；加上按息低企，其中美國樓市於今年表現更熾熱。據標準普爾Case-Shiller房價指數顯示，今年1月全美主要大城市平均房價上漲了11.2％，創下2006年2月以來最高漲幅。 所以，如果香港樓價指數持續向上，也不排除可能只是追落後。

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