樓價走勢急轉彎 未來兩年料樓價跌 先租樓再諗上車？
撰文： 胡說樓市｜圖片：胡說樓市
可是，因應疫情及中美角力下，香港已陷入政經困局，商舖及甲級寫字樓租金及價值已向下調，本地豪宅價已見回軟，中小型住宅樓可能成為樓市最後一根稻草。
港樓已出現強弩之末？本港樓市有可能出現「轉角市」。據差估署6月份私人住宅售價指數為386.1點，較5月按月仍升約0.1%，連升兩個月，上半年累積升幅則為1.8%，不過，若與去年5月歷史高位比較，樓價仍跌2.72%。
另外，6月份私人住宅租金指數報179.4點，按月增加0.5%，結束過去9個月跌勢。不過，租金指數上半年仍錄5.4%累積跌幅。呈現租金及樓價反向走勢。
坊間對此現象解釋是，持貨者不急出售住宅物業，轉賣為租，再加上疫情下酒店加入供應，部分地區新盤落成令租盤供應增加，所以拖低整體租金水平。
本地住宅購買力可否持續？
樓市呈轉勢，其中一個跡象是購買力轉差。本港經濟已連續兩季出現負增長，政府預估次季經濟仍十分疲弱，本地生產總值按年實質料收窄9%，而本地失業率持續攀升，對市民置業意欲已構成壓力。
再者內地客大手買入新盤情景於近月已罕見，一內地客減少來港，二是疫情令內地人絕跡。
相反出現的是，內地業主沽貨離場，有個案於兩個月內連沽三伙西九龍物業，包括兩伙君滙港單位，共套現2,730萬元。
而豪宅市有失守跡象，例如何文田天鑄四房大單位業主為移民，狠劈740萬元沽出單位，亦有業主賬蝕逾90萬元，沽出只持有四年的西營盤眀德山單位。
若放眼全球豪宅最新走勢，根據萊坊全球豪宅指數反映於6月起計過去12個月，指數只升0.9%，是過去11年以來最低升幅，而次季與首季比較指數跌0.6%。
而亞洲區內豪宅於次季跌0.2%，有關數字正反映疫情對全球豪宅影響。香港於過去三個月跌1.6%，連續兩季出現下跌，於過去12個月更跌4.4%。
有關研究反映全球豪宅升勢可能見頂，本港豪宅價屬率先回落城市之一，而倫敦、新加坡及曼谷等地亦呈向下。如果香港豪宅價持續回軟，會否蔓延至中小型住宅？
再者，世邦魏理仕近期亦發表對樓市「審慎」看法。該行研究報告指出，雖然本地樓價位處全球最貴，但租金卻錄得全球第五大跌幅，本地政治動盪及疫情持續將對住宅市場帶來拖累。
現時租金水平難以支持高企樓價。目前投資租金回報低企，再加上疫情未過，未來兩年樓價將下跌。
香港樓市泡沫之說
其實，背後最大理據相信是源於過去十年的量寬政策，令資產價格大漲，為樓市種下泡沫。
瑞銀去年發出全球樓市泡沫指數報告指，樓市實際升勢不能再賴以持續，即使供應受限、城市化等因素支持樓價，但居民負擔能力不足才是樓市風險。
其於海外政府干預，2016年四個最高樓價的世界城市，其價格由高位已回落一成。而指數反映去年泡沫指數最高城市，依序為慕尼黑、多倫多、香港、阿姆斯特丹及法蘭克福。
不過，說到香港樓市泡沫問題已是老生常談。要待樓價持續下跌，往後才知泡沫原來已爆破，泡沫之說屬後知後覺之談。暫時本港與內地樓市連線，屬封閉式市場，仍未有樓價有大幅回落跡象。
樓價走勢屬滯後
樓市轉弱另一跡象是留意滯後反應。香港經濟目前面對疫情及政治因素打擊，但樓價仍堅挺不為所動。
瑞信私人銀行大中華區副主席陶冬早前向傳媒表示，樓價永遠是一個滯後指標，而現時於內地及美國亦未見樓價下降，因樓價未反映當前經濟狀況，而分析樓市要注意，樓價及成交量。
不過，目前香港住宅成交量已持續回落，主要受疫情影響。美聯物業表示，隨著第三波疫情爆發，加上政府推出新一輪的限聚令措施，進一步收緊至二人，除減低準買家睇樓意欲外，業主亦可能減少開放單位參觀，料第三季的二手樓價有機會回調2%至3%。
二手交投料續跌，二手住宅成交量由7月份估計3,500宗下跌2成，至8月份估計的2,800宗水平。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，根據土地註冊處數據所得，7月全港共錄4,086宗二手私宅買賣登記（數字主要反映6月中旬至7月上旬期間的市場實況），除較6月的4,423宗跌8%外，亦為連跌兩個月，惟已連續三個月守在4,000宗以上的水平（見圖表）。
香港樓市短期回軟 疫後才見真章
即使二手住宅交投回軟，亦不代表樓價向下。只可預期未來數月內樓價走軟，之後香港樓市走勢仍是極難料。
問題是，如果疫情真的過去，樓市購買力又再釋放，之後走勢很視乎經濟、失業率及市民負擔能力。
疫情中，賣家持貨力及買家購買力正受考驗，疫情後雙方實力或於市場上的成交價如實反映出來。
以往看淡樓市者眾，但最終卻是遍地眼鏡碎片；畢竟，支持本地樓價上升因素仍在。
全球量寬，銀紙貶值，中國人仍偏好磚頭保值；再加上本地二手物業大多供完，在金管局嚴控下按揭借貸水平受控。最重要是未來住宅供應確實又不多。
別人恐懼要貪婪，有實力買家見市弱反視為入市好時機。如果看不通後市，租樓仍是不錯選擇，待選對的樓才上車。市場不時出現劈租個案，值得留意。
租樓小貼士
租樓要租得好，可以著手找剛交樓新盤，除了因為新入伙乾淨外，大量租盤量供應令租金有競爭力。
不過，租樓說易又不易，單是睇樓流程、租約釐訂、支付按金、家電維修等已大有學問。
雖然受疫情影響，但本港上半年仍有過萬個單位入伙，如有意租樓者，可留意新近入伙的新盤，除單位新淨外，租盤釋放亦有望增加議租能力，是不錯的選擇。
劈租個案1：西九龍利奧坊・凱岸月租穿萬元
西九龍利奧坊．凱岸一宗租務成交，外區客以約9,800元承租一個開放式戶，實用呎租約49.7元，成交價略低於市價。
租出單位為利奧坊‧凱岸2座低層D室，向南望街景，開放式間隔，實用面積約197平方呎。
單位以11,000元放租約一星期後，獲外區客接洽，議價後減價1,200元或約11%，以約9,800元成交，實用呎租約49.7元。
劈租個案2：九龍灣得寶花園錄多宗萬元以下個案
九龍灣得寶花園的租金跌穿萬元大關，承租單位為A座高層8室，實用面積約265方呎，為一房兩廳間隔，享內園池景。
業主早於2月時以11,500元放租，直至近日終累減2,100元或約18%，以每月租金9,400元租出物業，折合實用面積呎租約35.5元。
上述為7月內第三宗租金低於萬元之租賃成交個案，而同類型單位於本年初曾以10,800元租出。
劈租個案3：美孚新邨現兩房16,000元「筍價」
美孚新邨區內客以約16,000萬承租2房單位，實用呎租約31.6元，成交價略低於市價。
租出單位為美孚新邨5期蘭秀街12號中層C室，向東南望內園景，2房間隔，實用面積約507平方呎，建築面積約680呎。
單位以18,500元放租12日即獲區內客接洽，議價後減價2,500元或13.5%，以約16,000元成交，實用呎租約31.6元。
