樓巿持續價跌量縮 業界睇淡料全年跌逾一成
中原集團主席施永青近日公開表示，踏入下半年，市場的利淡因素增加，新盤定價未能如發展商所願挑戰新高，估計至2023年中，仍需要以貼市價或低市價銷售，才可確保銷情。他預測全年樓價會跌逾10%，較年中所預測的上落5%更悲觀。
加息週期至2023年中
他指出，現時本港樓市受美國加息、地緣政治和疫情影響，美國聯邦儲備局至少加息週期至2023年中，加幅較大、次數亦較密，都會加重買樓人士負擔。
而對投資者而言，地緣政治緊張，尤其台海一旦有事，香港也會受影響。
香港樓市雖以用家為主，但用家亦會考慮投資因素，影響其入市意欲。
即使當局早前稍為放寬社交距離措施和防疫限制，但近期疫情反彈，即使當局未必再收緊措施，短期也未必會進一步放寬，都對本港經濟以至樓市不利。
的確，聯儲局正不惜代價加息，以把通脹壓下來，港元與美元有聯繫滙率，香港最終都得追隨美國加息。而加息一定會削弱港人的供樓能力，拖累樓價。
不過，他補充，相對之下，股市已累計下跌30%至40%。
樓市則因有用家的剛性需求支持，2022年至今累計跌幅仍不足10%。
他期望，本港疫情盡快過去，若通關可方便更多遊客和內地客來港，相信有助本港樓市。
同時，他預期今次樓市的掉頭回落跌勢不會太急；引發的負面連鎖反應亦不會太嚴重。用家的需求是剛性的，不容易受投資因素所左右。
持續價跌量縮
另一方面，美聯集團（01200）主席黃建業則指出，樓市的交投於2021年第四季已開始減少，及至2022年初第五波疫情爆發，嚴格的社交距離措施不但窒礙睇樓，亦使到新盤活動近「清零」，導致今年上半年住宅物業交投暴跌。
事實上，適逢「加息時代」，各國央行「收水」，全球都在面對「資金退潮」的後遺症，有待補充錢財及人才。
黃建業認為，「價跌量縮」的情況將會持續一段時間，直到再出現利好消息刺激。
現時發展商主動出擊，帶頭「劈價」推盤，新盤售價已貼近，甚至低於部分同區二手屋苑。
加上「息魔」殺到，對二手成交構成巨大壓力，急於放貨的業主即時跟隨減價求售，移民盤亦加入減價行列，令樓價持續向下調整，惟料跌幅有限，預計今年全年樓價將跌約8%。
成交方面，料下半年一、二手成交分別錄得8,500宗及21,700宗，較上半年分別回升約78%及約6%，以按年計仍呈現顯著的跌幅。
因首季交投銳減，料一手全年成交錄13,300宗，按年跌逾兩成，為2013年實施「一手銷售條例」以來新低。
二手全年成交則估計錄約42,100宗，按年跌近三成，創出三年新低。
全年住宅成交料僅錄約55,400宗，按年亦跌近三成，並創2015年後的新低。
同時，黃建業建議「減辣」刻不容緩。
他解釋「辣招」本是「逆週期措施」，在疫情下已失去壓抑樓價作用，反而直接減低樓市推動經濟的效果。
倘若政府對一刀切式「撤辣」感疑慮，可逐步「減辣」，例如買家印花稅（BSD）可採取「漸退式」稅制，移居香港愈久，稅率可按年遞減。
另一可行的方法，是倘若住滿七年獲永居資格，則可獲得退稅。他認為，有關政策可於兩年後再作檢討。
會德豐指樓市壞消息不多
至於發展商，則認為樓市壞消息已不多。
會德豐地產常務董事黃光耀表示，香港已消化加息等因素，認為樓市走勢要視乎經濟情況，若能落實完全自由通關，樓價有望穩定發展，料下半年窄幅上落。
他指，最近幾個新盤以貼市價開售，相信是發展商為刺激市場氣氛，預計下半年會保持同樣策略，主要是第五波疫情打亂銷售部署，希望餘下時間能把握機會，料一手繼續主導市場。
新鴻基地產（00016）副董事總經理雷霆亦表示，加息屬預期之內，而買家亦有心理準備，事實上，如參考歷史，過去多年，包括美國加息週期，本港按揭利率絕大部分時間均處於低位，銀行態度亦有利置業者，故今次按揭利率調整對樓市影響不大。
另外，政府放寛入境限制，令大眾憧憬日後通關，預期下半年樓市會較上半年活躍。
樓價較去年高位跌8%
龍頭代理行美聯集團日前公布中期業績，今年上半年虧損2.32億元，不派中期息。
集團解釋，香港於2022年1月爆發第五波新型冠狀病毒疫情，造成普遍不利市場的情況。
加上嚴厲的社交距離措施、檢疫隔離及旅遊限制，均抑制買家的意欲和需求，導致香港住宅物業的成交金額及成交量大幅下跌，而跌幅顯著集中在今年首季。
此外，即使已盡力爭取，但是業主在第五波疫情中只給予有限度的租金寬減；同時，香港新盤市場極其淡靜，2022年上半年一手住宅註冊量，跌至2014年以來新低。
代理須搶單求存
黃建業提及，疫情鎖港近三年，短期中、港通關無期，樓價偏軟。
若參考美聯樓價指數，樓價已重返2021年2月水平；年初至今則跌約4.8%，比起去年8月高位累跌近8%。
黃建業指出，樓市成交暴跌，地產代理僅是芸芸飽受疫情影響的行業之一，經營成本卻因為環球通脹、高租金、高薪金等因素而不斷急升，紛紛出現虧損擴大或盈轉虧的情況。
代理須搶單求存，料行業整固步伐將會加快，本港亦已有代理行屢傳減薪消息，未來淘汰戰勢升級，部分業績未如理想的代理將被市場淘汰。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
