白居二準買家　要精算折扣率

到地產代理睇樓時，看見那些居屋的綠表價，真的很吸引，很多都是300萬元以下，看到心動了，想請教一下，本人應該如何分辨是否真正抵買呢？你覺得我應該買「白居二」嗎？

文：1% Anthony由於樓市氣氛轉淡，相信今年的「白居二」沒有往年那麼熾熱。

「白居二」的意思是白表申請人可以免補地價，以等同於綠表持有人的身份購買居屋，賬面樓價平了一截，不過，是否真正抵買呢？

上次「白居二」出台時氣氛熾熱。很多在綠表市場放售的居屋業主，由於看見有大量買家湧入市場，便立即封盤、加價。

很多資深投資者說，居屋沒有甚麼投資價值，或許他們沒有親身了解這個市場而已。

事實上，近年二手居屋的樓價升幅，甚至比很多私樓還要強勁。

不過，如果作為買家，必須小心有沒有買貴。事實上，很多年輕買家因為不懂得計數，最後買貴了都不知道！

買二手居屋首先要識計折扣率！所謂折扣率，就是當年業主買樓時，政府開價是參照市場價，給予業主的折扣優惠。

近年的居屋主流是七折，至於即將推出的啟德發展區資助房屋項目煥然一居，將會是八折，而事實上每個項目都不同。

舉例說，若單位面積400平方呎，市值400萬元，折扣率是40%。
換句話說，綠表市場應該賣400萬元×60%= 240萬元。

然而，旺市時，由於很多年輕人心急買樓，再加上不懂得計數，以為買到筍盤。

當然業主亦會乘機混水摸魚，例如開價298萬元，由於樓價仍低於300萬元，對上車客來說是非常吸引，300萬元以下可以買到400平方呎，但其實是不抵買。

細心計算，仍然以40%折扣率計，樓價 = 298萬元÷60%=496萬元，由於這個單位的市值僅400萬元，明顯地就買貴了96萬元！

那麼，怎麼知道折扣率是多少呢？其實，在房委會網頁可以找得到，包括全港居屋屋苑。

建議可先查閱心儀單位折扣率，然後，再用以上的運算方法，看看業主有沒有「博大霧」。

旺市時，二手居屋業主當然會賣貴些少，試問哪個業主不想賺多點？

但今年遇著淡風，業主議價能力下跌。準買家可以大膽還價。
又以上述例子為例，如果可以講價至240萬元以下，代表賺了！

既然旺市時業主博買家不懂計數，淡市時買家何妨又博業主不懂計數，哈哈！

1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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