簡約公屋青年宿舍雙重夾擊 憂削CBD2地位 啟德樓價腳軟？
中港通關，市場人士憧憬樓市活躍。事實上，樓市數據也反映出，樓價似乎暫時站穩了陣腳。
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL最新報158.75點，按週升0.56%，創九週新高。樓價上升主要由港九樓價率先反彈帶動，市區樓價升幅明顯拋離新界兩區。
憂削CBD2地位
不過，對啟德的業主而言，情況未許樂觀。
政府日前敲定八個選址興建簡約公屋，其中一個位置選址啟德世運道，引起坊間質疑。
因為有關地皮原作為核心商業區，具經濟用途潛力，地皮距離港鐵啟德站僅十分鐘步距。
若興建簡約公屋，將削弱東九龍發展成香港第二個核心商業區（CBD2）的概念。
資料顯示，為應付本港短期住屋需求，政府五年內建30,000伙簡約公屋，料2024至2025年推出，以縮短輪候公屋時間，以及增加劏房戶上樓機會。
項目會透過協作形式，招標邀請有相關經驗機構營運項目，以及負責日常維修保養。
簡約公屋採用「組裝合成」建築法，預先在工廠造好模組及板塊，再運送到地盤裝嵌，室內設有獨立洗手間、煮食設備、冷氣機及熱水爐等基礎設施。
政府預算工程總約264億元，以應付建築、設計及營運開支。
以一個高層簡約公屋單位計，平均單位造供約65萬元，造價接近傳統公屋。
當中啟德世運道將提供逾萬個簡約公屋單位，為總數約三分之一，規模等同一個沙田第一城，連日來被各界質疑錯配土地資源。
不少居民要求當局可清楚交代簡約公屋的退場時間表，以及如何確保區內發展「不變形、不走樣」，繼續發展成香港第二個核心商業區，才能令居民安心及接受。
另一方面，政府亦正研究改變部分隔離設施的用途，其中位於啟德跑道區末端的方艙單位，屬一線豪宅地段，有機會改建為青年宿舍，以滿足青年人住屋需要。
因為啟德方艙有獨立廁所、位處市區，條件較其他方艙為佳，提供近約3,000個房間，樓高四層，設升降機，每個單位面積約193平方呎，設獨立廁所，電視機、冷氣等配備。
改建方艙料兩個月完成
只要加裝鋅盤及電磁爐等煮食工具，並為單位增加電錶、水錶及檢查電力供應即可入往，預料一至兩個月便可完成改裝，故具有可行性。
房屋局局長何永賢早前介紹簡約公屋時亦提到，啟德隔離設施，在技術上有可能改作不同用途，包括改為簡約公屋或青年宿舍，政府持開放態度。
兩大消息均於農曆新年假期後傳出，對於區內持分者而言，的確是雙重夾擊，區內業主當然不滿。
啟德1號（II期）業主委員會表明，政府對啟德的發展方向出爾反爾，對居民非常不負責任。強調當區居民並非反對興建簡約公屋，惟啟德的各項民生措施如學校、公園及遊樂場等，均難以負荷來自簡約公屋的新增人口。
啟德私樓業主日前再向政府發公開信，質疑房屋局局長何永賢只用短短兩天時間，向媒體發放簡約公屋資料，質疑政府沒有履行程序公義。
居民請政府回應公帑是否用得其所，是否應該考慮將簡約公屋，建設在可以使用比較長時間的地段，較符合整體社會的經濟效益。
租金回報率少於2厘
私樓業主大為緊張，其實可以理解，特別是投資者。因為按區內現水平租金計，回報率已少於2厘。
近日區內天寰星寰匯5座低層C室，實用面積456平方呎，屬兩房連士多房間隔，單位原放盤叫租20,000元，後調減2,000元，以18,000元租出，減幅一成，折合實用呎租約39.5元。
業主於2018年3月斥資1,151.5萬元購入，按現水平租金計，回報率僅約1.9厘。
至於身兼地產建設商會執委會主席的會德豐地產主席梁志堅指出，作為地產商，歡迎政府為公眾需要興建簡約公屋，「政府改臨屋，商會無得唔同意」。
惟他擔心該用地在五年後的規劃，同時憂將來會「塞爆啟德」，因當區僅有港鐵宋皇臺站及啟德站，擔心日後交通將難以承載該區人口。
嘉華國際（00173）營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明，則對興建簡約公屋態度正面。
他分析指，目前啟德區內有若干閒置土地，適時利用相關土地興建簡約公屋，除可幫助基層市民改善生活環境外，亦可讓大批居民進駐啟德，支持該區已落成的商業項目，為啟德帶來「及時雨」，對未來啟德整體發展有正面影響。
成交硬淨 無阻地主推盤步伐
雖然租值不高，但啟德區一手買賣市場仍有價有市，疑似不利消息似乎未見即時影響，而且大銀碼的豪宅大單位更主導市況。
根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，2023年1月新盤成交量錄503宗，按月升約87%，創四個月新高。
當中逾5,000萬元個案錄41宗，按月升近2.2倍，並創16個月新高；若以1月逾5,000萬元個案劃分，當中啟德新盤澐璟佔比最多，錄得11宗逾5,000萬元成交。
大地主積極鋪路
區內財團亦未有受疑似不利消息影響推盤步伐。會德豐地產在啟德區是大地主之一，單是2023年，已預告會推售兩個區內項目。
會德豐地產常務董事黃光耀表示，今年計劃推出啟德承豐道19號項目首期，涉361伙；另今年中，則推出啟德MIAMI QUAY第2期，涉571伙。
另一地主嘉華國際，聯同會德豐地產及中國海外發展（00688）合作的啟德承豐道15號項目第一期啟德海灣1（KT Marina 1），部署2月內推售，項目標準單位提供一至三房，主打兩房戶，佔項目60%。
業界早前預測，在2023年啟德新區及跑道區將有14個項目，合共提供8,592個新一手單位；另一大型地產商新世界發展（00017），在2023年都是主打啟德新盤。
集團營業及市務部總監黃浩賢稱，今年將有多個合作項目推售，包括四個啟德新盤；其中與會德豐地產及恒基等合作發展的啟德MIAMI QUAY II、新九龍內地段6576號，以及新九龍內地段第6552號項目，均於第一季發售。
此外，集團與遠東發展的啟德（新九龍內地段6576號）項目料第四季推售，合供1,300伙。
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