美國鷹派加息 資金加快流出港元 息魔殺到 供樓負擔增多少｜胡說樓市
連同3月份加息0.25厘，聯儲局目前已累加0.75厘。
美國未來兩個月再加息1厘
聯儲局主席鮑威爾此前已表明，6月及7月各加息半厘是合適之舉。若當局計劃沒有改變，未來兩個月，美國將會再加息1厘。
美國面對逾40年來最高通脹，聯儲局大手加息壓通脹已屬預料之內。
幾乎可以肯定，局方今年每次議息會議都會加息。根據利率期貨顯示，年底利率很大機會升至2.5厘至2.75厘。
美國加息後，美元轉強，港美息差擴闊，套息交易趨活躍，資金流出港元的誘因增加。
目前港元匯價已一再觸及弱方兌換保證，金管局已多次出手承接港元沽盤。
金管局總裁余偉文早前亦為市場打底，指今次市場預期加息幅度和速度較對上一個周期快，資金流出港元及港元拆息上升的速度有可能較快，呼籲投資者和市民置業前，應考慮好借貸成本和負擔能力。
大和早前發表報告預計，至2023年底最少將有7,800億元流出港元體系，隨銀行體系內的過剩資金減少，港元拆息會愈來愈易受到美國加息影響，並將與美國加息步伐一致。
拆息上升會影響H按用家
由於香港實行聯繫匯率制，港元與美元掛鈎，港元拆息水平一般會趨近美元息率。
目前本港逾97%供樓人士均採用H按計劃，意味即使銀行未上調最優惠利率（P），拆息上升已會令供樓人士的還款開支增加。
美國加息半厘後，與按揭相關的一個月港元拆息變動仍不大。不過，中長期的拆息已經有反應。
反映銀行短期資金成本的3個月拆息已升近兩年高；6個月及12個月拆息也升至約兩年高位，1個月拆息上升相信也只是時間的問題。
H按普遍設有以P為基準的封頂息率，現為2.5厘。現時銀行提供的新做H按利率，低至H加1.3厘。
以1個月拆息目前處於約0.2厘水平計，實際按息約1.5厘；若果1個月拆息上升1厘多水平，便會觸及封頂息率。市場目前估計，今年底按息有機會升至約2厘水平。
按息升至封頂息 還款多幾多
若按息觸及封頂位，每月供款又會多幾多？
假設一個800萬元物業，申請九成按揭，年期30年，以實際按息1.5厘計劃，每月供款為24,849元。
當實際按息升至2.5厘，屆時業主每月的供款，便會升至28,449元，即每月多3,600元或約15%。對於手緊的供樓人士，負擔不容忽視。
事實上，除了供樓負擔加重外，在這個急速的加息環境下，每月供款上升，準買家過壓力測試的難度亦會增加。
根據現行的壓力測試指引，實際按揭利率上升3個百分點，每月供款額要低於月入六成，而壓測前供比率不可以超過五成。
以上述個案為例，假設購買800萬元物業，九成首期，現時銀行利率是2.5厘，加壓後利率為5.5厘（2.5厘+3厘），每月供款為40,881元，即借款人月入須至少68,135元才能過壓測。
若果稍後實際按息增至3.5厘，加壓後利率升至6.5厘，每月供款增至45,509元，即借款人月入要達75,848元以上才能達標。
雖然未能達標的首置人士能透過支付額外按揭保費，以獲批八成或九成按揭，令壓力測試的重要性大減，但其供款與入息比率仍需要不超過50%。
何時加P？
前文提到，H按的封頂息率是以P減去訂立之百分點計算。如果P上升，按息的封頂息率也會相對提升，因此何時加P也備受市場關注。
市場年初預計本港銀行2023年才會上調P，但經過聯儲局「鷹派」加息及縮表後，市場普遍預期港銀在今年底便會加P。
對於加P的時機，市場有不同的看法，有的說本地銀行體系結餘跌至1,000億元以下水平，銀行便會有加息的壓力。
另有的說法是要看P和H的差距，如果P和H相差3.5厘或以下，銀行便會有壓力加息。
目前滙豐、恒生、中銀香港銀行的最優惠利率設在5厘（小P）；渣打則設在5.25厘（大P）。
用小P計算，換言之，若果1個月拆息由目前的約0.2厘水平，升至持續企穩在1.5厘以上，銀行便會有加息壓力。
加息會加重供樓人士負擔，或影響置業需求量。瑞銀此前發表報告，指按其負擔能力估算模型，預料假設負擔能力保持不變，按息每上調1個百分點，或會導致樓價跌一成。
該行又預期，如果H按到達封頂息率、即2.5厘水平，維持三至六個月後，港銀會有較大誘因調升P，估計加幅最少為0.125厘。
新盤銷售照樣暢旺
然而，加息不是唯一影響樓巿的因素，通脹預期、市場供應及剛性需求等不少因素也影響著樓市。
經過首季因嚴格的社交距離施，令新盤市場陷入冰封後，然而市場累積了一定購買力，近期新盤市場已有回暖跡象，市場購買力亦見釋放，令新盤銷售理想。
以信和置業（00083）、嘉華國際（00173）及中國海外合作發展（00688）的元朗錦上路站柏瓏II為例，項目在上週五（5月13日）開價後，收票錄得超額認購，並已經加推。
另外，由嘉里建設（00683）發展的何文田瀚名，銷售反應亦不俗，觀乎最近一手樓銷情，某程度反映樓市暫仍然有價有市。
