嘉湖第一城輪住劈 上車盤快見3字頭？400萬樓以下樓 9成按揭攻略 | 香港樓市
嘉湖樓價不斷尋底
天水圍嘉湖山莊的樓價不斷下試低位，近日成交已進一步下調至420萬元的水平。
景湖居9座低層F室，實用面積442呎，成交價僅418萬元，呎價9,457元。
是次成交返回去年底水平，而全屋苑2房史上最高價紀錄為今年錄得的588.8萬元。
屋苑目前有約400個放盤，上述平價盤沽出後，現叫價最低約440萬元，而放盤業主普遍有約3至5%議價空間。
第一城劈出新低價
中原地產黎宗文指，受市場的負面消息影響，二手交投疏落。
沙田第一城本月暫錄約6宗成交，其中44座的中層E室，實用面積284呎的兩房單位。
以465萬元沽出，呎價16,373元，屬近期的低價成交。
原業主於2012年以286萬元買入單位，持貨6年。
是之交易賬面獲利約179萬元，單位升值約62.6%。
據知，同類單位的高位造價近600萬元，屬實用面積284呎的41座高層A室。
今年8月以598萬元沽出，呎價21,056元。
相隔三個月後，最新成交較之低133萬元，預料創今年新低價。
樓價見300萬頭指日可待
業界表示，近一個月樓價跌幅加快，部分業主為求出貨而大幅度劈價。
預計年底前將重現400萬元或下成交，令部份新界大型屋苑重返9成按揭行列。
如果樓價為400萬元以下，買家便可選擇80%或90%按揭比率。
假設準買家想買300萬頭的上車單位，按揭成數為9成，即30餘萬元的首期便能上車。
兩房房累減123萬
屋苑40座高層B室，實用面積284呎，屬2房間隔。
原業主8月開價約598萬元，經多番調整價錢，議價後以475萬元獲承接，累減123萬元，成交實用呎價16,725元。
據悉，原業主於2010年以181萬元購入單位，持貨8年，是次沽出單位獲利294萬元離場，單位升值約1.6倍。
同屋苑錄多宗成交
沙田第一城47座低層H室，實用面積304呎的2房間隔，以450萬元沽出，實用呎價14803元，屬市價水平。
據悉原業主於2010年10月購入上址，當時作價180萬元，持貨8年，賬面獲利270萬元，升值1.5倍。
該屋苑今年最高實用面積平均呎價是在8月，約為17,994元。
9成按揭原來有好多條件
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣提到，只有固定收入人士才能承造9成按揭，非固定的獎金、佣金及津貼並不計及在「入息」內，故收入包括佣金的人士最多承造8成按揭。
另外，承造9成按揭者需為香港人，物業是用作自住用途，首置且沒有其他物業在手。最重要的是，最高入息供款比率為45%。
黃詠欣指，目前屯門部份單位樓價回落，相信更多人能承造九成按揭，對首期不足的人士會是好事，有助二手市場更活躍。
她提醒想承造9成按揭的市民，需要保留及準備所需文件，例如最近3個月的銀行月結單及最新一年的稅單，以免影響申請，延誤上會。
做9按最緊要留意負擔能力
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，如需承造9成按揭，最重要是視乎自己的負擔能力。
她提到，雖然承造9成按揭會令槓桿增加，買家能以較少首期上車，但他們同時需面對緩衝能力及抗跌力的問題。
如果以9成按揭上車後，樓價下跌一成，已會資不抵債，變成負資產。
另外，使用高成數按揭，會令利息支出增加。
劉圓圓亦建議，即使業主打算承造9成按揭，但最好就預留多一部份的首期。
即使銀行未能承造9成按揭，亦不會影響上會。
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