賤價住豪宅 1,000呎村屋5球有找｜陳永鍵
例如洪水橋一村屋樓盤，面積達1,000平方呎，聲稱交通便利，有巴士及通宵小巴配套，單位更連獨立車位、太陽能及觀星天台，廣告直言是「賤價住豪宅」，開價僅478萬元。
以478萬元買1,000平方呎村屋，聽起來非常划算，是否假盤筆者就沒再深究；同一網站還有多間村屋，面積介乎550至700平方呎不等，開價約400萬元，性價比看起來非常高，然而為何乏人問津，還未沽售？
相信其中一個原因，可能是市民誤以為村屋難以承造按揭。
另一個原因，是買村屋確實比買一般大廈式私樓，有很多問題要處理。
最高可造85％按揭
首先，買村屋可承造的按揭成數較私樓為低，在以往是對的。
以1,000萬元以下樓價物業為例，一般私人樓可以敘造九成按揭；村屋以往只可以造五至六成按揭。
然而，在今年放寬按揭保險後，市民已可為1,000萬元以下樓價的村屋，最高造85%按揭。
換言之，假設買家是首置客，購買該「賤價住豪宅」的洪水橋千呎村屋，以樓價478萬元計算，首期只要71萬元。
而由於借貸金額細，即使日後息口上升，相信每月還款的壓力亦不會太大，要通過供款與入息比率亦不會太困難。
買村屋要小心伏位
不過，村屋按揭難主要在於很多其他私樓不常見的因素，包括物業有否僭建問題、有沒有違規建築或改建等，這些因素都會影響到銀行按揭審批工作。
另一方面，為了滿足銀行需求，買家及代表律師均需要取得多種文件，證明村屋批地建屋都合符程序，才可較易通過銀行審批。
另外，村屋很多時會涉及地權、路權、業權等問題，到底業主有沒有道路使用權，地權又是否屬於買家呢？以上全部都是買家需要處理的問題。
因此購買村屋的手續一般時間較長。而未清查權益買家亦不宜貿然出手；否則，可能會中伏而不自知。
購買村屋還有其他因素要考慮，如該屋有沒有轉售限制，是否要補地價？該物業有沒有圖則、屋契及轉名契等文件？
一旦缺乏屋契等重要文件，可能被視為無契樓，申請按揭就更困難。
村屋還須面對成交疏落，可能會有銀行估價不足的問題。
而近期本港二手樓成交乏力，銀行估價亦趨保守，想順利地購買村屋，宜先找按揭轉介公司查詢，了解村屋按揭問題，始有機會真的「賤價住豪宅」。
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