10年無買樓想再入市 提防交吉盤陷阱｜諗sir
原想買來收租養老，但近日社會運動令我怕摸頂，也有朋友說既然已等了10年，都唔怕等多陣，但如現在不買，明年借錢是不是更難？我現時無任何物業亦無租金負擔，中年一個人，有200萬至300萬元現金，月入60,000至70,000元，暫時無失業風險。麻煩諗sir指點， 衷心感激。
讀者羅記
撰文：諗sir（Homebloggerhk）｜圖片：unsplash
交吉陷阱要留意！
買有租客在內的樓，不交吉但在買賣合約寫交吉，筆者看法是一個陷阱，詳情讀者就要問律師；原因是不能交吉的樓，即不交收「空置管有權」的樓，應該比交吉的樓賣得更平。所以經紀話連租約成交的盤係抵，其實不盡如是，因買家買少了空置管有權；另外買賣合約寫交吉，銀行根據金管局指引可借最盡八至九成，但如果該樓被估價行抽中上門驗樓，而驗樓者訪問租客知道其租約長於成交期，那估價行會提醒銀行，令該樓上唔到會，令買家大失預算。
若買家簽了由經紀提供的聲明書，說明他已知單位成交時有租客之事，這就更大鑊；因為臨約寫是交吉，而聲明書證明買家簽臨約時已知單位不是交吉，那就有作出虛假聲明之嫌，此乃刑事罪行。以讀者情況，對家業主間屋應已改裝（間格改了），如果唔係400萬元樓點收20,000元月租呢？此等業主一向對買樓收租有經驗，經紀偏向幫呢類業主好正常，因為可予經紀多重生意；相反成世人只買1至2次樓的買家，如果自己無知識，經紀只會對其行焦土策略，賺盡走人。
是次買賣，經紀應與業主有良好關係，此情形下竟將此「筍」盤減佣賣給10年都唔睇次樓的讀者，情況耐人尋味。所以有時出價平的樓，本身必有其缺憾，像難以向銀行借錢就是其中之一。以讀者月薪60,000元計，單人借貸力約780萬元（60,000÷10,000×50%×2.59*）；旺市只用借貸力不超60%下，讀者用100萬元首期買500萬至600萬元市值的樓就夠穩了。另外唐樓、商業樓偷偷住人這類樓都唔好要，一般只做五成上會，而讀者最好係利用無樓「王牌」八至九成上會。40年樓可做到30年按揭，方法是以70減去樓齡， 就是可做按揭之年期；如樓齡42年，最長就做28年。
讀者留意買樓之要旨是利用長時間，加上銀紙只會加印及眨值下，資產愈見升值此道理。此方法看對方向機會很大，因為政府只會對印銀紙解決問題愈見依賴，香港2006至2016年廣義貨幣供應（M3）大增了4倍，而樓價升了2至3倍，所以樓價是否升到脫節，又未見得。至於等待買樓之時，用房地產信託基金（REIT）及債基收息合理，中年者不宜炒股票，這道理不必重申了。筆者提及之債基疊增之法，預備文件多而佣金少， 一般銀行不想花時間做；至於買REIT不要買香港的，因已揸香港樓了，用些少錢入手美國的REIT吧。
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