只有一層自住樓 咪學人賣樓炒股

你好！最近股市向好，同事都在講股票，個個都賺錢。 相反，樓市似乎頂頂哋，樓價指數無再大幅上升，新盤銷情又慢咗，連二手市場都開始有減價潮。本人早幾年買的單位樓價都升咗好多，係咪應該賣咗佢套現，將資金投放於股票呢？

讀者Den Chang

文：1%Anthony

如果你只有一層自住樓，絕對不可以賣樓買股。 雖然現在樓價很高，可以賣到好價，問題是賣咗層樓你住邊呢？租樓住？然後拿着賣樓的資金去投資股票？係咪賺梗先？ 股票上落快，風險也較高，可以在很短時間內輸一、兩成，如果買二、三線股上落就更大，不久前就試過細價股災，有細價股股價一日之內大跌九成，這可是買自住樓的老本。

老本都輸埋，點算？咁辛苦先上車，咁就輸咗！又要重新再儲首期？代價太高了吧。 筆者建議，如果讀者對投資股票很有信心，可到銀行造轉按（或加按），例如單位當年以200萬元買回來，借了八成按揭，欠銀行160萬元。 現在物業估值400萬元，假設轉按造六成按揭，可借240萬元，未計這幾年供的本金，賬面已可套現80萬元。

若用這筆資金去投資股票，贏了當然開香檳慶祝；輸了也只是每個月供多2,000至3,000元，只要不構成壓力就可，最重要是自住樓還在。 如果你有一層自住樓、一層收租樓要考慮的比較多。 若賣走收租樓，將來想再買返就要付15%印花稅，你要考慮將來再買的時候是否有首置名額，例如先生有樓；太太未有樓，將來想再買，以太太的名義買就可了。

如果沒有首置名額，便要細心考慮一下，是否造轉按（加按）會更好呢？ 如果除了自住樓，你還有幾層樓收租，賣一些吧！ 至於哪些該賣；哪些不該賣，之前筆者在其他文章都已提過，要從物業、自身兩個不同層面考慮。物業方面，例如單位是否已步入老年？樓價是否已炒過籠？是否質素差旺市先賣到？

自身方面，例如是否可騰出首置名額？是否已升值很多可以套大筆錢？ 在「辣招」多多、前景不明，但是賣價又高的時候，不妨學湯博士話齋，逢三退一，將部分質素較差的物業沽出，鎖定利潤。 如果你對投資股票有信心，可將小部分資金投放於股票，但作為成熟投資者，應該平衡風險，大部分資金應該放在較穩陣的投資工具，除藍籌股外，還可以考慮房地產投資信託基金（REIT）及保本基金等。

很多人會問唔怕賣咗買唔返咩？買多層樓收租要畀15%稅喎。 對於持有幾個物業的投資者來說，應該有能力去開拓視野，嘗試不同的投資工具。 以筆者為例，完合唔擔心賣咗買唔返，因為投資物業唔一定要買住宅。 今年賣樓之後，筆者就將資金投放到工廈、內地樓，回報比此時此刻去高追本港住宅高很多呢！