物業重按申請指南：業主零入息可以「借幾球」周轉！｜子非魚
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香港物業價值連城，並多次登上全球樓價最難負擔城市。縱然入市成本較高，但物業用途甚廣，除自住或放租外，亦能當作抵押品向銀行借取按揭貸款。如果物業已經供滿成為「現契樓」，業主即使沒有入息，亦可以申請重按套現，惟可借成數未必太高，而且如正收取其他資助，銀行或會拒批按揭申請。
一般而言，於銀行透過資產審批，將物業重按套現，最高可借四成按揭；如果已有其他按揭在身，按揭成數須扣減一成，即最高三成。
由於現契套現是計算資產而非入息，故即使沒有其他收入或現金，銀行亦可樂觀地假設，貸款人有其他方法可以還款，並批出申請。
無入息者最高兩成半
然而，入息作為還款能力一大指標，大部分銀行仍非常看重。
當審批沒有人息人士的重按套現申請，銀行會將樓價扣減一半後，再減去預期貸款額，以計算申請者的淨資產，由此推算最高貸款額僅兩成半。
舉例，若物業估價為1,000萬元，現契重按最高只可借250萬元，亦有部分較寛鬆的銀行，可以批出最高四成按揭。
如果按揭單位用作自住（即沒有租金收入）；加上申請人戶口顯示正收取其他資助，例如馬會或社會福利署，銀行有機會擔心申請人正陷入財困，而拒批重按套現申請。
反之，若單住用作出租，而租金收入又足以還款，銀行對申請人的財政狀況會較有信心，按揭亦會較易獲批。
還款期及利率方面，重按套現與一般新買或轉按無異，還款期最長30年，但銀行會考慮人齡和樓齡作調整。
可加年輕擔保人延長期限
例如以80減人齡計算，60歲長者的最長只可造20年。
假如覺得還款期太短，可以透過加入年輕擔保人延長期限。利率方面，目前市場最佳利率為H+1.3厘。
最後，如果不慎遺失樓契，可找律師從田土廳勾回樓契的「核證副本」並宣誓，其後業主便可用該文件，至銀行申請重按套現。
每份文件的律師費約介乎200至300元，樓契文件愈多，律師費便會愈貴。
撰文：子非魚圖片來源：iStock、unsplash@sasun1990
