三類情況以外 此刻租樓絕對比買樓好|蔡嘉民

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樓一向是港人宗教,無論讀者是哪個年紀、無論做哪個行業,無論是男是女,都會認同生於香港就需要買樓;就算不是自己認為要置業,也會被上一輩催逼買樓;就算沒有長輩壓力,也會被另一半催促;就算沒有另一半,也有朋輩壓力。所以,買樓對港人來說,仿如呼吸一樣重要。但問題是,有絕對需要嗎?

以往也曾寫過幾篇文章,探討樓市。開宗明義,遇到以下三個情況,就必須買樓,不用再討論甚麼經濟週期、樓價走勢及機會成本等。

第一,結婚需要,另一半要求一定要擁有物業才能結婚;第二,滿足感需要,讀者想把單位裝修成自己喜愛的模樣;第三,認同感需要,讀者需要擁有物業來得到認同感。

如果屬於上述三種情況,那就一定要置業,因為另一半、滿足感、認同感等都是難以量化的,無價的。

不過,如果不屬於上述三類情況,那就要理性對待置業了。

首先,要明白為甚麼要買樓。

很多人會說,當然是住屋需要啊,沒樓難道要睡天橋底?事實上,租樓也絕對有同樣效果。

下一步,一定有人會說租樓是替別人供樓,是愚蠢的,買樓才是聰明。不好意思,會這樣說的人,應該沒有多少金融知識。

(圖片來源:政府新聞處)

租樓比買樓好

以現時買樓的按揭利息計算約3厘。最大問題是,租金回報率普遍不足3厘。意即,供樓付出的代價,已經大於租樓需要的成本!尚未計算地產佣金、律師費及其他隱藏費用!若果這刻還在說「租樓是在替別人供樓」,若不是不懂數學,就是中了Mental accounting的bias。

除了上述點出的成本外,還有一項極大的隱藏成本——機會成本。

假設首期100萬至200萬元,倘若投放到較低風險投資,例如公司債,5%至6%不是問題,一年下來,回報就是50,000至12萬元。

即租樓除了比買樓更划算外,更節省幾十萬元的買賣成本,再節省多50,000至12萬元的機會成本。

好了,這時,下一個要探討的議題在於,樓價會上升嗎?

筆者做了大量歷史數據分析,發現最影響香港樓價的並非甚麼經濟數字,而是本地M2,即廣義貨幣供應量。每次M2下跌時,樓價便會調整;每次M2上升時,樓價便上漲,非常明顯。

剛好全球縮表「收水」,本地M2已在下跌,按統計結果,樓價要創新高,實在難之又難。

很多人以為買了樓,樓價充其量跌5%便會反彈,畢竟有剛性需求嘛。這個5%純粹是因為投資者回望過去10年數據,但過去10年也是量化寬鬆政策(QE)時期。

望望1997年至2003年,樓價下跌70%,這一個事實被極多人忽略;再加上,按揭底下,槓桿存在,以八成按為例,樓價下跌10%,最終真實虧損已是40%。

因此,此時此刻,租樓絕對比買樓好。

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圖片來源:政府新聞網