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上車不要太勉強 物業係資產定負債 下

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上車不要太勉強 物業係資產定負債 下

上車買樓有誰不想?上次討論了自住方面要理解的概念,今次會以投資的角度,去解釋物業。

文: 龔成

–物業只是工具–

在真正的投資者眼中,物業只是一個投資工具,絕不會為上車而上車,盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。投資者著重租金回報,計算租金回報率,評估回報率能否大於按揭利率,從而計算出該項物業投資能否產生正現金流,還是出現負現金流的情況。

而投資者擁有多角度思維,以創造資產財富為目標。舉一簡單例子,假設若現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多,而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租,然後再租住住宅,而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。因為這樣每月的淨現金流會有較好的效果,令財富更為增值。

–資產與負債–

會計的定義是(資產-負債=資本),當資產價值比負債少的時候,就出現所謂的負資產。但投資者除了會計上的資產負債定義外,亦會以現金流是正或負去定義該物業是「資產」還是「負債」,投資者認為真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。

若果租金收入少於供樓支出,令該物業每月出現負現金流的情況,在他們眼中這物業只是而「負債」。例如某投資者將手持物業出租,而租金收入$7000減去供樓支出$10000後,每月出現-$3000的負現金流,他們眼中該物業只是「負債」。

因此,物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵,若在買入前得知該單位出租困難,該物業往往不是好的投資項目。

近年有不少商場將其商舖分成很多迷你商舖出售,更以入場費低作招來,但當中有商場的人流及商舖出租的情況其實不是太理想的,若果無法將商舖出租,無法產生現金流,該商舖最終只能成為「負債」。

若要提升物業的資產價值,就要從租金收入方面著手,以住宅物業為例,可透過裝修,將單位變得較美觀及較有空間感,又或合法地將一個單位分割成多個單位出租,從而收取更高的租金,令物業成為你真正的資產。

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。

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