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    10年前「落錯車」後悔不已 目標再買千萬3房單位 3個方法重新「上車」|財智姊妹淘

    10年前「落錯車」後悔不已 目標再買千萬3房單位 3個方法重新「上車」|財智姊妹淘

    李氏夫婦5年前所創辦的幼兒教育中心(以下簡稱「公司」)已漸上軌道,錄得不錯的盈餘,但10年前「落錯車」賣掉物業,現在資產額仍未能追得上多年樓價的飊升!現在希望能再上車,為4歲女兒提供一個更安穩的成長環境。

    撰文:財智姊妹淘|圖片:Unsplash

    他們的目標是購入同區約一千萬元的三房單位,另外也要為女兒日後升學的支出籌措。

    讀者財政情況:

    每月收入:125,000元 (每年總收入:150萬元)

    每月支出:61,200元

    • 租金:35,000元
    • 生活費:10,000元
    • 父母家用:1,200元
    • 家傭薪金:5,000元
    • 雜費:10,000元

    每月平均盈餘:63,800元

    流動資產:230萬元

    • 現金:150萬元
    • 股票:80萬元

    專家分析

    根據現時按揭措施,一千萬元以下自住物業可敍造八成按揭,以上的只能敍造五成按揭,首期要求的分別很大!以李先生現時資產計算,兩成首期料可「勉強」應付,但逾一千萬元要付五成首期,就算將現時盈餘全儲蓄下來,也要四年時間才能累積到550萬元的首期及印花稅等相關費用!

    不知道李先生會否再降低置業目標呢?(筆者留意到以租金水平來看,現居或是逾一千萬元物業,估計若計劃購入一千萬元物業,已有一定程度的「降低要求」)

    如果李先生選擇不再降低要求,也可再探討以下點子的可行性,從而令上車路更快捷:

    1. 購買樓花,利用發展商二按以減低首期金額;
    2. 公司的往來銀行是否能提供透支服務(OD line )?若能成事,可由公司提供借貸,然後由薪水中扣減還款支出,這方法的另一好處是這借貸不會出現在李先生的個人信貸紀錄上,不會影響日後申請按揭;若夫婦二人中,一方負責還款給公司,另一方負責申請按揭,效果會更理想;
    3. 若公司的營運資金較充裕,也可向公司借貸,然後由薪金中扣減還款。

    因應2、3兩點,筆者溫馨提示李先生要堅持公司和個人的資產要好好分隔的原則!創業初期常見的「你中有我、我中有你」的財務情況,在上了軌道的公司或會是一個潛在危機。筆者建議兩位實行受薪董事制度,將公司和自己的收入、資產好好分割,也便利日後申請按揭的手續。種種細節,也請李先生多和會計師商討籌劃,以達到最佳效果。

    讀者夫婦10年前「落錯車」望購千萬單位再上車 應如何累積550萬元首期?|財智姊妹淘
    筆者建議兩位實行受薪董事制度,將公司和自己的收入、資產好好分割,也便利日後申請按揭的手續。種種細節,也請李先生多和會計師商討籌劃,以達到最佳效果。(圖片來源:Unsplash)

    另外也可考慮「雙租族」,先購入較細少單位作收租,自己繼續租屋居住,日後脫殼可改換大單位作自住。除了可借用別人力量供樓外,也可和樓市同步,因為樓價已和入息、資產增幅某程度上脫節,因銀紙貶值令資產有較大升值機會,樓價自然有向上的趨勢。

    當然凡事不可勉強,就算暫不上車,也應好好的利用現資產增值,以免和樓價越走越遠。

    至於女兒的升學支出的問題,若只考慮外地升讀大學階段支出資金,粗略估計約需200萬元,由於仍有十多年才需使用這筆錢,筆者建議使用定期定額的投資方案,可每月投放5,700元(假設每年回報9%,14年供款計算),入學時分段提取亦較靈活。那應投放在那個市場 / 版塊呢?筆者暫建議李先生多和投資顧問溝通,根據本身的風險承受能力作出選擇。

    免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。