想換大屋又唔想供樓負擔重咗 靠「保費融資」可達成目標兼好過收租?|財智姊妹淘

想換大屋又唔想供樓負擔重咗 靠「保費融資」可達成目標兼好過收租?|財智姊妹淘

陳小姐,未婚,40歲,現住的私人屋苑單位市值630萬元,按揭餘額225萬元,每月供款一萬元。她的月薪及支出分別為40,000元及24,000元(已包括供樓費用),流動資產共190萬元,包括100萬現金及90萬元港股。

撰文:財智姊妹淘|圖片:Unsplash

陳小姐將與母親同住,雖然不用負擔母親的日常生活開支,但希望換一個較大的單位,雖然心儀物業現市值約800萬,按揭開支仍希望維持現時每月一萬元的水平。

陳小姐現有以下問題:

  1. 她的換樓大計是否可行?
  2. 心儀物業樓價較高,也因購入第二物業需付15%樓價的特別印花稅,現居需賣掉以作支付首期的機會很大!其實她最希望能買樓收租,這是否可行呢?
  3. 若不能保持現物業,請建議一些投資方案。

專家分析

以購入價值800萬元的單位、敍造5成按揭、現時2.5%年按揭利率、30年供款期為例計算,每月還款額約15,800元,每月最低月薪要求約38,000元,以現時月薪來說,若已出售現居,按揭審批應沒大問題,但將超出她期望的一萬元水平,超出了本身目標,但既然是兩人居所,多了約60%的居住成本,筆者微見仍是可接受的範圍。

首期及相關支出約需438萬元:若先賣出現居,可套現405萬元,陳小姐需從積蓄中撥出三十多萬元作填補。另外,假設退休前的按揭利率不變,退休時只餘約80萬元按揭額,若理財策略運用得宜,應可累積相當財富以清還此額,對陳小姐的退休生活影響相信不大。

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假設退休前的按揭利率不變,退休時只餘約80萬元按揭額,若理財策略運用得宜,應可累積相當財富以清還此額,對陳小姐的退休生活影響相信不大。(圖片來源:Unsplash)

陳小姐說得沒錯,以現時條例,真是很難有第二物業作收租用途。要將現時資產增值,除了現時採用的股票/基金投資方案,還有其他方案嗎?筆者建議可考慮現時最熱議的「保費融資」。

何謂「保費融資」?它和買樓收租理念十分相似 – 都是以資產向銀行作抵押,從而進行槓桿以增強回報,不同的是它並不是以物業為抵押,而是用一份高現金價值、高派息率的人壽保險作為抵押。

一般業主的想法是以租金來支付按揭支出、管理費及差餉地租等,以租金回報估計,業主最少付5成首期才能做得到。要有較大實際回報,便要用幾年時間來累積樓價及租金的升幅。做個假設:若10年後樓價有50%升幅,租金收入足夠支付所有費用,而業主當年用樓價50%作首期的話,那麼這個投資項目便有200%的回報。保費融資又怎樣呢?典型情況只需付30%初始費用(等同首期),10年後回報預計有約160%。

保費融資看似較買樓收租遜色啊,但不要忘記:

以現時樓價,首期費用動輙是三、四百萬元,再加上「第二物業」的15%特別印花稅,成本一點也不低!而保費融資的初始費用可低至40萬元,亦無需付印花稅,成本大大降低;

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保費融資的初始費用可低至40萬元,亦無需付印花稅,成本大大降低。(圖片來源:Unsplash)

出租物業的最大風險是「租霸」,樓價和租金的升幅、樓按息率也整體回報都有不同程度的影響;當然保費融資也需付利息,但息率和樓按息率也相差不遠,而回報是取決於保單現金價值的增長及派息率,個別保險有較高的保證金額,對整體回報較有保障!

美聯金融集團高級副總裁 – 鄺翠玲 CFPCM

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