時代鄰里上市首掛低開5.6%!值唔值得趁低吸納?主席白錫洪:增強物管系統及智能化設備

時代鄰里上市首掛低開5.6%!值唔值得趁低吸納?主席白錫洪:增強物管系統及智能化設備

時代中國(1233)分拆物管股時代鄰里(9928)今日主板上市,掛牌首日低開5.6%。上市定價為5.15元,集資額7.919億元,一手中籤率為35%,公開發售部分錄得9.61倍超額認購。

撰文:SmartED編輯部|圖片:中新社

時代鄰里首日掛牌,主席白錫洪指,上市後會利用部分集資額持續收購,目前已有大灣區內收購計劃,未來亦不排除會併購有穩定管理及財政穩建的目標公司。行政總裁王萌亦表示,時代鄰里未來會與母公司時代中國緊密合作,而且未來會增強物業管理系統及智能化設備,以降低人力成本。

時代鄰里主力粵港澳大灣區的物管服務。2019年,就綜合實力而言,時代鄰里於中指院發布的物業服務百強企業中位列第13。2018年,時代鄰里於中國物業管理協會評選的物業服務企業綜合實力測評TOP 100中位列第11。

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高估值源於高速增長

時代鄰里的上市市值為46.8億,市盈率高達68.8倍。行業龍頭碧桂園服務 (6098) 也只有62.2倍,可見時代鄰里的估值也十分高。

如此高估值也錄得超額認購,其實也不是沒有道理。在時代鄰里總收入內,有64.9%來自時代中國旗下的物業,可見時代鄰里也頗依賴母公司。而時代中國近期的銷售點增長率很高,今年首11月合同銷售額增長了25.7%,單計11月卻是增長了34.11%。隨著母公司的銷售大幅增長,市場預期接管大部分物業管理的時代鄰里,盈收都有望增長,因此給出高估值。

另一方面,時代鄰里自己也憑大量的收購其他物業管理公司,壯大自身業務,令自身的在管建築面積以及物管收益大增,由下表可看到,時代鄰里今年半年的利潤已經是65%,考慮列物管行業的周期相對低,2019 年全年再出現同比增長的機會很大。而且隨著時代中國的物業會陸逐落成,時代鄰里未來數年有望出現穩定增長。

時代鄰里期內利潤(人民幣千元)

2016年2017年2018年2019年上半年
20065341756416441845

上市前清還借貸

雖然時代鄰里有一定的增長性,但是時代鄰里的併購資金大部分源自資產抵押,因此截至2019年6 月,時代鄰里的資本負債比率達1022.2%,值得留意的是,時代鄰里在上市前已悉數償還資產抵押證券。根據招股書,是次上市所得款項淨額的約65%,將會用於收購及戰略性投資,可見時代鄰里不希望資產抵押證券作為繼續擴張的資本,未來將利用集資額、資本操作擴張,以維持穩建的財政狀況。

保利物業 (6049)吸走大部分新股市場的資金,可能是時代鄰里首日就出現下跌的原因,但眼見時代鄰里希望在減債情況下積極擴張,而且時代中國股價今年亦有逾100%的表現,等待合理估值買進,似乎也是不錯的選擇。

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