港地產股疫苗帶動 2021年強勢回歸|陳錦興

港地產股疫苗帶動 2021年強勢回歸|陳錦興

2020年恒生指數跌約3%,當中以地產分類指數跌幅最大,達20%。無論是地產發展、收租以至房地產信託等股份,皆有不同程度的跌幅。與內地房企高槓桿營運不同,本地地產股的資產負債水平並不高,因此面對經濟逆風時,韌力較強。

撰文:陳錦興|圖片:unsplash

誠然,市場的投資偏好已經改變,更著重收入、盈利增長和創新,新經濟、內需及新能源等板塊備受市場青睞,估值亦被不斷推高。

不過,2021是復甦之年,地產股是大有條件修復過度低迷的估值。 有關地產股的負面消息,已在不斷消化,包括經濟收縮、本地失業率惡化、商鋪寫字樓空置率升及移民潮等,這確實對本地地產市道帶來壓力,但絕非預期般大。

商鋪價值雖然急挫,但業主多為具實力投資者,持貨力強;商鋪價值個別跌幅較大,估計未來復元速度也快。 樓價方面,在極艱難的2020年只跌約1%,反映本地樓市仍然硬淨,剛性需求甚大;特別是二手交投,2020年逾40,000宗,市場承接力強勁。

疫苗刺激 放2021上半年全面通關

正面地看,全球正開始疫苗接種,香港預計2月展開計劃,這是重啟經濟回歸正常的重要一步;即使疫苗並非萬靈丹,但已燃起市場的抗疫曙光。

在香港,疫情已歷第四波,抗疫反反覆覆之餘,政府已吸收不少寶貴經驗,不斷加強檢測、追縱、隔離及治療的能力;再加上疫苗及市民防疫意識提升,2021年上半年能控制疫情,甚至與內地、澳門通關,絕非全無可能。 屆時,本地地產股大幅回升,將是大概率事件,這點不可不察。

還有,本地藍籌地產股都是優質公司,吸取了1997年的教訓,地產公司的經營策略均穩打穩紮,不會過渡借貸。事實上,過去20年,香港也經歷不同的經濟起伏,但地產公司的財務狀況依然十分健康,資金流及負債情況穩定。

新鴻基地產(00016)、新世界發展(00017)及長實集團(01113)等發展商,2020年賣樓不差。 新盤合約銷售保持;加上內地的銷售理想,地產發展收益並無受疫情的影響,也保障了未來盈利。

港地產股疫苗帶動 2021年強勢回歸

最壞時刻過去 零售反彈收租股成嬴家

至於以收租為主的地產商,2020年影響是較大。一來要補貼租戶,共渡時艱;二來減租壓力也增加。 然而,最近兩個月的本地零售數據,看來已逐漸改善,以往出國旅遊的消費力,開始接受現實,更多地留港。

看來,本地消費最壞時刻已過,當防疫限制放寬,本地消費料有報復性回升,商場人流、銷售額也會大幅反彈,收租股將是主要受惠者。

估值而論,本地地產股絕不昂貴,就算是藍籌地產股,資產淨值折讓也高達三成以上,息率平均達5厘。 雖然股市的現實是不理基本,只看故事,傳統地產股暫難取悅投資者。然而,一旦疫情逆轉,中港通關可期,本地地產股將會在昏睡中甦醒,這個冷清的板塊就有望重現生氣。

港地產股疫苗帶動 2021年強勢回歸

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