物管股新貴 華潤萬象多元化業務帶動增長

物管股新貴 華潤萬象多元化業務帶動增長

掛牌僅一個月的華潤萬象生活(01209),在物管股當中雖然是新丁,但論規模絕不遜於行業龍頭,業務範疇更由傳統住宅,伸延至購物中心及寫字樓。在三頭馬車拉動下,增長動力不容忽視。

撰文:經一編輯部 | 圖片:Getty Images| 資料來源:業績報告

華潤萬象歷史可追溯至1994年,當時華潤集團投資華遠房地產,亦即華潤置地(01109)前身,開展地產業務;自此物業管理服務業務亦同步發展。 集團發展初期,專注住宅物業管理,以補充及配合華潤置地的物業開發及投資業務。直至2000年,萬象城購物中心項目拍板建設,集團便開始籌備以「萬象城」品牌提供商業營運服務。

物管領域全覆蓋

隨華潤置地獲母公司注入更多商業物業項目,例如北京華潤大廈、上海華潤時代廣場及深圳華潤中心,華潤萬象因而涉足寫字樓物業管理服務,營運規模愈做愈大。 相對於其他物管股,華潤萬象受益於華潤置地的多元發展,業務面較廣泛,由住宅物業管理及增值服務,以至購物中心和寫字樓等的商業物業組合的管理及營運服務都涵蓋得到。

集團截至2020年6月底止,在管物業建築面積達約1.06億平方米,商業營運服務的購物中心建築面積約560萬平方米。 管理的物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市,其中按項目數目計,76%的在管住宅物業和80%的在管及營運商業物業位於一、二線城市。

物管股新貴 華潤萬象多元化業務帶動增長
華潤萬象擁有多元化業務

按2019年物業管理服務的收入計,在內地物業管理公司當中排行第五位、按購物中心物業管理服務收入計,則排名第二位。 上市內房商無論規模大小,分拆旗下物業管理業務已成為指定動作。

華潤置地算是較遲一批,於2020年8月才落實分拆華潤萬象獨立上市。 華潤萬象於2020年11月透過公開發售股份上市,招股價介乎18.6至22.3元。公開市場反應不算熱烈,超額認購約28倍;至於國際配售則錄得逾10倍超額認購。股份最終以招股範圍上限22.3元定價,籌得淨額120.04億元。

集團招股其實獲得不少大戶祝福,基石投資者陣容鼎盛,包括新加坡政府投資公司、高瓴資本、中國平安資產管理、鼎暉投資、銘基亞洲基金、中國結構調整基金及普洛斯中國,合共認購6.5億美元股份,已佔發售股數逾四成一。首日掛牌沒有令捧場客失望,股價曾經高見32.9元,收報28元,較招股定價高出25.5%。

未來收購或投資目標對象需具備三大條件,包括在管建築面積至少達200萬平方米,且業務範圍與集團契合;年度收入至少5,000萬元人民幣及具有可持續的盈利能力;其餘資金會投放在上下游產業鏈的戰略性投資、投資信息技術系統和智能化社區,以及一般營運資金。

回顧近年業績,收入呈高速增長,2017至2019年分別31.29億、44.31億及58.68億元人民幣;2020年上半年達31.34億元人民幣,按年上升18.6%。 同期溢利分別3.88億、4.22億及3.64億元人民幣;2020年上半年有3.38億元人民幣,按年增加76.1%。 值得留意是毛利率表現,2017至2019年分別13%、15%及16.1%;2020年上半年為24.1%,按年大幅提升6.1個百分點。

毛利率持續改善,主因商業營運及物業管理服務分部毛利率較高,而近年該方面收入貢獻不斷增加(見圖表)。

物管股新貴 華潤萬象多元化業務帶動增長

另一方面,集團過往以部門服務的形式為華潤置地旗下購物中心提供商業營運服務,另收取費用。 不過,隨2020年初逐步將商業營運服務作為一個獨立的創收業務分部,開始確認該項業務收入,而此服務毛利率更高。

2020年下半年,集團並開始以同樣模式,商業化向寫字樓提供商業營運服務,此舉將有望帶動毛利率遞升。 西北證券看好華潤萬象前景,集團現時擁有萬象城及萬象匯兩大品牌,前者於2004年推出,針對高端品牌,布局一、二線核心城市;後者建立於2013年,以年輕人及家庭為目標市場。

商業管理比重升

集團在商業管理領域不單只有領先優勢,更加是國際品牌在內地最大的合作夥伴,營運重奢購物中心數目達七個,是全國第一位。 由2017至2020年上半年,集團營運的購物中心出租率保持在94%以上;同期在管面積由362萬平方米增至548萬平方米;預測到2024年在管面積可進一步增至1,014萬平方米。

該行又預期,2020至2022年其淨利潤的複合年均增長率可達68.5%;給予「持有」評級,目標價41.32元,相當於2022年預測市盈率約41倍。 本週五(1月8日),華潤萬象生活股價收報43.8元。

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