唔買美股買舊樓?「膽博膽」收購重建賺盡最大回報:最好就快冧樓!

唔買美股買舊樓?「膽博膽」收購重建賺盡最大回報:最好就快冧樓!

當市場熱烈期待中美最高層網上會面,或會帶來利好消息之際,途中卻難免偶有風波。何況港股近年一直「跟跌唔跟升」,且內地這個「大靠山」,亦因打壓各行各業又或內房債務危機等,甚有泥菩薩過江味道,故今時今日仍炒港股者,真的是「膽博膽」,難怪部分KOL近年先後轉戰美股,懶理港股浮沉。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒編輯部、iStock

(圖片來源:iStock)
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這又合情理,美股與港股強弱分別(其實是港股相對環球股市皆弱而已),資金自然取易不取難,投向美股懷抱。

不過,早前美國聯邦儲備局明正言順地宣布「收水」,即使速度可快可慢,然而隨之而來的加息日子預期,已大大烙印在投資者心上,各路人馬「聞息色變」,大多兩手準備以應對加息週期的來臨。

通脹猛於虎的頓悟

美國勞工部早前就公布,美國10月消費物價指數(CPI)同比上升6.2%,創下了1990年以來最大同比升幅,這令投資者不禁擔憂,上世紀70年代高通脹年代來臨,其中手揸大比例現金者隨時無運行,故如何重組整個資產組合,便是重中之重的議題。

身邊一位友人指,加息不利樓市,因為供樓負擔增加。筆者對此不太認同,事關央行決定加息,多少反映經濟並不太差,故從歷史往績看,在過去加息初段日子,整體社會的經濟情況通常不會太差。

當然,有人會去炒美股(看看道瓊斯工業平均指數走勢,就已經知道為何環球資金均湧進美股),而年輕人近年又多了一個選擇——炒虛疑貨幣,這從街頭上年輕一輩,不時高談闊論比特幣(Bitcoin)未來前景與走勢可見一斑;而其價格每次出現大幅度回調後,均多次出現浴火重生之象(見圖表),確實又予人警喜。

(圖片來源:新傳媒編輯部)
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不過,若然投資者不想轉戰美股,又有較多游資在手的話,亦可嘗試投資香港舊樓市場,因身邊友人就不時遊說筆者,指當中存在的投資價值不少,故亦聽到不少「故事」。

首先,友人指投資舊樓時主要考慮點,除市場普遍關注的地積比率是否用盡、地盤面積是否夠大,以及地段是否優越等人盡皆知的因素外,作為投資舊樓一盤段日子的友人,其想法更令筆者大開眼界,例如他認為:

(一)樓愈舊愈好,最好就快冧樓!

這是基於安全方向考量,因這或增加未來鄰近地區樓宇被政府回收重建的機會。就以當年土瓜灣馬頭圍道唐樓倒塌事件為例,就令當區樓宇被回收的投資價值被釋放,最少有了外區資金留意(生客)。當然,又要老土地講句:「高風險,高回報」,若然自住就真的要「諗過度過」。

搭棚亦可視為玄機

(二)近水樓台先得月

正如地產發展商,通常將最靚地段,放在最後售賣一樣。這點可參考部分近海地段,通常都是由最遠海景樓,一路放售至近海樓,以增加後期放售樓盤的吸引力,亦可一路增加售價。(問題是最早開售的期數樓宅,或者從有海景變成無海景;不過這是業主的問題,非發展商)。

若套用於舊樓,則可視為收購發展商,有機會先從內街埋手,以較低價先收價內街舊樓:之後再過一段日子,才收購鄰近大街、地理位置更佳地段樓宇。

徜若上述假設成立,則不妨尋找或購入一些已被發展商收購鄰近內街地段附近、現時地理位置更優越的大街舊樓,博未來才見真章被「二次收購」。

(三)工字鐵、白蟻與搭棚之玄機

誠如第一項,工字鐵與白蟻的出現,或增加舊樓「危機感」,並間接增加被政府收購重建的機會率。

至於搭棚的出現(所指的是全棟樓被包圍式地搭棚),據友人所述,如果是「搭棚搭得靚靚仔仔者」,有機會是政府在收購前作安排的「安全棚」,主要作用是在收購前,視察整棟樓宇的安全結構,又或安排修葺之用。

(四)避開「鬼樓」

友人戲言的「鬼樓」,其實是指已被其他投資者「落釘」的舊樓,因為相關投資者已擁有該地段舊樓的關鍵業權,並足以影響未來私人/政府發展商收購意向價,故作為散戶投資者,一來無謂站在兩大巨人中作「箭靶」;二來因為閣下已非關鍵業主,未來收購價的話語權不大,反之有機會被壓價。

三來這類已被「落釘」的舊樓,通常都要一段時日,雙方才能達成協議,令散戶的投資成本(時間值消耗)增加。

四來因為已「落釘」,令這類樓較多空房(無人住),並引起住戶安全問題,同時令散戶業主想放租時,亦較難租出或要以較低價放租。

上述幾點,只是筆者閒時耳聞友人的有趣資訊,至於是否真偽,讀者們宜自行分析。

其實投資舊樓還有很多學問,而筆者更深信,任何投資領域,皆存在一些不為人知的風險與機遇,故在投資前必須多做功課,以策萬全。

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