華潤置地(01109)股價創一年新高 分拆成催化劑

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華潤置地(01109)為華潤集團旗下地產業務旗艦,母公司1994年藉入股北京華遠而開始涉足地產事業,並隨即改組成立華潤置地,1996年在本港掛牌上市,現為內房龍頭企業之一,向來主攻一、二線城市,自2011年起股息年年有得加。面對今年內地樓市淡風,集團銷售仍穩步向目標推進;加上有分拆概念支持,為股價注入新動力。

撰文:SmartED編輯部| 圖片:中新社

根據中國房地產諮詢機構易居中國旗下克而瑞地產研究統計,華潤置地去年以銷售金額逾2,100億元人民幣,在內房企業當中排行第九;若按權益金額約1,800億元人民幣計,則排行第八。

管理層:毛利率正回復至正常水平

2019年是內地房地產市場的調整年,即使個別城市的調控政策時有放鬆,但只屬因城施策的微調措施,整體上仍以「房住不炒」為主調,故內房商售樓的平均售價普遍下降、銷售勢頭因經濟偏軟及人民幣貶值而走弱。內房商為求貨如輪轉,不惜暫時降低利潤率加緊項目去貨,以維持穩健現金流為首要目標,華潤置地亦不例外。

集團截至6月底止上半年營業額458.5億元人民幣,按年增長4.7%。開發物業營業額佔366.1億元人民幣,上升0.3%;投資物業(包括酒店經營)租金收入57億元人民幣,增加30.4%。

值得留意,上半年已經鎖定未結算開發物業營業額達2,733.3億元人民幣,款項將陸續結算。其中1,169億元人民幣更將於本年內入帳;加上手頭可出售資產達4,390億元人民幣,要達致全年銷售目標2,420億元人民幣,相信難度不大。惟期內毛利下跌16.8%,至175.19億元人民幣;整體毛利率大幅收窄9.9個百分點,至38.2%。其中開發物業毛利率為36%,收窄12.6個百分點;投資物業之毛利率67.6%,擴闊1個百分點。

整體毛利率急跌,主要因結算結構的變化調整引致,去年同期一線城市佔超過一半,但今年上半年佔比回落至大約三成二;而去年深圳灣項目毛利偏高,拉高了比較基數。管理層強調,毛利率正回復至正常水平,目標全年將介乎35%至40%。今年上半年純利127.2億元人民幣,增長43.8%;如撇除物業重估因素,核心純利81.1億元,增長11.3%,符合市場預期。派中期息12.9分人民幣,較去年同期的11分人民幣增加17.3%。

大行給予華潤置地評級及目標價
證券商評級目標價(元)
高盛買入41.6

美銀美林買入38
摩根士丹利增持41.15
花旗買入42
野村買入44.5
大和買入38.1
瑞信跑贏大市45.8
摩根大通增持44.5
交銀國際買入39.98
匯豐買入43.3
資料來源:證商報告

金九銀十銷情佳

金九銀十向來是房地產旺季,華潤置地9月份銷售及租務情況理想,實現總合同銷售金額219.8億元人民幣,按年增加30.6%;總合同銷售建築面積128.87萬平方米,上升25.1%。同期權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別153.4億元人民幣及100.1萬平方米。投資物業方面,9月份實現租金收入10.92億元人民幣,增幅22.1%。

綜合首九個月累計總合同銷售金額1753.7億元人民幣,按年上升15.7%;總合同銷售建築面積955.6萬平方米,增幅11%。另外,投資物業實現租金收入89.06億元人民幣,增長29.1%。

中金認為,近期內房股已呈現情緒面邊際改善、有機會獲市場重估價值。另外,隨著多月以來降溫措施相繼出台,今年餘下時間政策進一步收緊的可能性不高,因城施策的框架下,部分城市政策有機會放鬆。

集團年初已為樓市復甦作好部署,上半年積極增加土地儲備,並增持39幅地皮,計容建築面積1,021萬平方米,增加24.8%,按權益地價涉資共527億元人民幣。而截至6月底止,總土地儲備達6,737萬平方米,當中屬開發物業土地儲備面積佔5,767萬平方米,投資物業則佔970萬平方米,可滿足未來三年的發展需求。

華潤持多個深圳項目 料獲政策支持

近月買地步伐未有放慢,上月再斥資72.97億元人民幣收購七幅地皮,分別位於天津、深圳、西安、青島、武漢和保定,涉及總樓面面積120.55萬平方米。當中,以南山區深圳灣廣場商業文化項目規模最大,土地出讓價46.6億元人民幣,涉及總樓面面積達16.62萬平方米,屬全資項目。

中央表明支持深圳設立先行示範區,目標在2025年躋身全球經濟實力及發展質量城市前列,意味未來將獲得政策支持。對持有多項深圳項目的華潤置地來說,相信可直接受惠。

隨著大量舊改項目相繼轉化,預期集團在深圳的土地儲備面積將超過1,000萬平方米,食正政策面機遇。另一催化劑是分拆概念,管理層已表明,計劃分拆旗下物業管理業務上市,同時亦考慮分拆投資物業業務。

回饋政策方面,股息遞增方向明顯,自2011年以來,股息年年有得加;雖然股息率未必及得上二、三線內房股,但息率回報亦有3厘以上。

若然復甦勢頭出現,優質內房股相信是最先跑出,明顯地近期資金已偷步追入一線內房股。華潤置地股價本週已創出一年新高,如短線出現調整,可考慮伺機吸納。

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