45歲夫婦7個物業收租 搞生意月入12萬 想盡快財務自由

45歲夫婦7個物業收租 搞生意月入12萬 想盡快財務自由

龔成老師,你好!本人45歲,有2個小朋友,4歲及7歲,同先生經營生意1- 2年,現每月盈利約12萬。

撰文:龔成|圖片:unsplash

家庭及學費支出約5萬,有7個住宅物業收租,市值約2,830萬,扣除供樓約餘1萬多,其中有2個是國內物業,供13,000,沒有租金的。

有保險經紀介紹,可將部分物業轉按,從而套現180-200萬,再購買投資基金,例如惠理基金,聯博按揭收益基金,平均有7-9厘回報,供樓收租之餘,每月有2萬至3萬多,額外利息,這種投資方式可做嗎,風險大嗎?

另本人想有一個穩健的投資組合,不知應如何分配比較適合,因小朋友還細,想為他們的教育做好儲備,以及我們也希望盡快做到財務自由。

謝謝老師提點。

個案重點:

  •  45歲,有2個小朋友
  •  經營生意,每月盈利約12萬。
  •  有7個住宅物業

重點目標:

  •  想有一個穩健的投資組合
  •  物業應否轉按
  •  財務自由

龔成老師 分析

我地最重要的,是做好財富的平衡分配,以及控制好負債比率。

你可以計計你加按後,負債對資產的比率是多少,即是你各項的總負債,除以你總資產的市值計算。

如果比率已經超過6成、7成,就有少少高,雖然你的年齡仍可承受風險,但要取平衡。如果加按後的比率,仍只是4成以下,咁反映風險不高,都算在高接受的水平。

另外要考慮的,是按息的成本,國內物業加按的利息高於香港物業,你要睇翻加按那些物業,以及利息如何,如果利息高,無明顯的息差回報,那就不值得做。

至於加按後的資金,是否投資上述基金,則是另一個問題,你要睇翻佢虧損的機會率,雖然佢話回報有7%-9%,但世上無免費午餐,就算佢話每月派不錯的利息,但如果價格波動,就有可能出現「賺息蝕價」,得不償失,所以要了解清楚。

上述的做法,一定會提高了你的風險,問題是「是否仍在可承受的範圍」。

至於小朋友部分,你可以簡單做月供股票,去累積財富,集中在平穩增值股就得,例如盈富(2800)、港鐵(0066)、金沙(1928)、長建(1038)、中銀(2388),長期月供就得。

另外,如果這刻你物業資產的比例太多,就不要再增持,反而加強股票方面的資產,會令你組合更為平衡。

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