美聯儲降息佈局策略來了！巴菲特早已提前押注，為何地產股有望成為“最強降息交易”？
地產股有望成“最強降息交易”，巴菲特早已提前押注在過去兩年高利率期間，美股地產股遭遇了嚴重的打擊。不過，一旦美聯儲結束加息週期轉向降息，美股市場上“差生”有望快速變為“優等生”。從今年來，地產股的走勢來看，似乎已經在定價降息，其中：房地產投資信託基金（REIT） 鐵山(IRM.US) 年內升幅高達59%、 Welltower(WELL.US) 累升逾40%、 芬塔公司(VTR.US) 升近29%、 資產住宅公司(EQR.US) 升逾24%， 阿灣物產(AVB.US)升逾21%、 西蒙地產(SPG.US) 累計升近20%，這6只REITs年內均創下了歷史新高；美國房屋建築巨頭 NVR Inc(NVR.US) 、 普得集團(PHM.US) 、 萊納建築-B(LEN.B.US) 、 霍頓房屋(DHI.US) 年內升幅在20%-30%區間，同樣年內創下歷史新高。
值得注意的是，早在去年股神巴菲特已經提前押注地產股，2023年Q3新進買入的三隻股票，均為美國大型房屋建造商，分別是霍頓房屋、萊納建築(LEN.US)和NVR公司。去年已有市場人士表示，由於伯克希爾本身在房地產領域地位顯赫，此番建倉更具風向標意義。CFRA Research分析師凱茜·塞弗特認為，“由於擁有房地產服務和部分製造業務，他們對房地產市場的動態有很好的把握。”而從今年走勢來看，巴菲特此番操作可謂是精準押注這一波上漲，霍頓房屋、萊納建築和NVR公司這三家公司自去年二季度以來已累計漲超92%、88%、63%。除了這些地產股外，美股市場上還有很多與房地產相關的ETF值得投資者留意，目前規模最大的5只ETF包括 不動產信託指數ETF-Vanguard(VNQ.US) 、 The Real Estate Select Sector SPDR Fund(XLRE.US) 、 嘉信美國房地產投資信託ETF(SCHH.US) 、 美國房地產指數ETF-iShares(IYR.US) 、 安碩環球房地產ETF(REET.US) ，年內升幅在8%-11%區間範圍內。除了美股市場上的地產股外，港股市場上也存在不少降息受惠地產股，近期包括花旗、大摩、滙豐、瑞銀等多家大行也同樣紛紛表示看好香港地產股，其中6只地產股受一致看好，包括 恆基地產(00012.HK) 、 太古地產(01972.HK) 、 領展房產基金(00823.HK) 、 九龍倉置業(01997.HK) 、 嘉里建设(00683.HK) 、 新鴻基地產(00016.HK)
摩根士丹利指出，目前香港地產發展的估值正處於歷史最低水平，而高股息率則吸引了大量投資者進場。在過去的一年中，香港地產股雖然面臨着巨大的市場壓力，但高分紅的吸引力和即將到來的降息助推將使市場情緒得到改善。該行表示，看好 新鴻基地產(00016.HK) 、 領展房產基金(00823.HK) 及 九龍倉置業(01997.HK) ，因為它們擁有穩定的盈利前景及在低利率情況下或提供更高的股息。另外， 恆基地產(00012.HK) 和 嘉里建设(00683.HK) 亦應受惠。不過，該行對 新世界發展(00017.HK) 、 恆隆地產(00101.HK) 和 希慎興業(00014.HK) 保持審慎。滙豐報告也表示，香港地產股終於在降息預期升温的情況下跑贏大市，而該行認為反彈仍有上升空間，因為有利的匯率波動以及較低的貸款成本尚未反映。該行推薦 領展房產基金(00823.HK) 、 九龍倉置業(01997.HK) 及 新鴻基地產(00016.HK) 。降息週期下，為何地產股有望脱穎而出？房地產市場是典型的利率敏感行業，歷史上其表現與利率直接相關。當前市場的反應表明投資者已經開始定價未來可能出現的利率下降。在美國，30年期固定抵押貸款利率已降至約6.50%，這將激勵更多購房者進場，推動房地產交易活動的復甦。
綜合來看，當前美國地產股表現強勁的背後是市場對美聯儲降息的強烈預期，隨着抵押貸款利率的下降，購房者的活躍度將顯著增加，從而推動該行業的進一步發展。Wedbush最新觀點認為美股REITs迎佈局良機，該行表示，儘管在過去18-24個月中，整體房地產交易市場的步伐緩慢，但聚焦於淨租賃的REITs在很大程度上依賴於租户關係來繼續外部增長步伐，穩定性強於房地產股票。不過，投資房地產股票仍然存在不少風險。首先，儘管市場普遍預期降息，但任何利率政策的改變都可能受到意外經濟數據或外部事件的影響。其次，房地產市場的供需關係複雜，庫存不足的狀況可能會延續，從而影響到市場的整體穩定性。最後，投資者需要密切關注各家公司的財務報表，確保其經營狀況良好，能夠在經濟波動中維持盈利能力。
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