日捱夜捱30年供300呎意義何在?有錢買樓不如投資 Top Trader只租不買的三個原因 |蔡嘉民

日捱夜捱30年供300呎意義何在?有錢買樓不如投資 Top Trader只租不買的三個原因 |蔡嘉民

作為基金經理,不時會被媒體訪問,鏡頭後被記者或主持問得最多的問題為:「有買樓嗎?」也許買樓在香港人眼中,是一項成功的象徵;因此不少人會以「買了樓未?」來衡量一位KOL是否賺錢。今期專欄就與讀者,從不同角度探討應否買樓此問題。

撰文:蔡嘉民| 圖片:Unsplash

(圖片來源:Unsplash)
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首先,買樓有三個情況,是不能夠量化或理性回答的。

情況一,用家想擁有一個自己設計、自己裝潢的居所。那就不能租住,只能購置物業。

情況二,結婚需要,對方或對方家庭要求你擁有物業,以成為結婚的條件。

情況三,「曬命」。

在這三種情況下,即使樓價會大跌,也只能買樓。租樓是不能滿足上述三種處景。因此,以下的討論,是針對沒有遇上上述情況的讀者。

利申,筆者已有能力Full pay上樓,但還未置業,原因有幾個。

首先,房地產潛在回報並不高。過去十年,樓價指數每年平均以10厘左右的幅度上升,皆因全球央行進行量化寬鬆政策(QE),大「放水」;再加上低息環境吸引投資者按揭買樓,令買賣供需失衡,使樓價節節上升。

但問題是,未來幾年的宏觀環境未必如早十年,事關環球央行打算「收水」,或於2023年開始加息,以收緊市場流動性。

讀者可以稍稍把本地廣義貨幣供應(M2)數據,與樓價指數對比,會發現相關性奇高:M2升,樓價升;M2跌,樓價跌。

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再加上租金回報率已經跌至20、30年以來的低位,住宅平均租金只有2厘左右,令投資者買樓收租的誘因大減。因此,樓價的上升速度未必會如過往十年般,反而會受制於「收水」。

相比投資指數交易所買賣基金(ETF)或優質股票來說,樓價回報並不吸引。前者在過去20年平均每年回報為8至10厘左右;因此除非樓價繼續急速上升;否則,回報一定比前者低。

買樓機會成本太大

其次,倘若讀者是懂得炒賣之人,機會成本(Opportunity cost)更大。這裏的機會成本是指買樓後,失去投資炒賣的回報。

例如A君炒股每年回報率25%,若買樓總回報(按揭後放租,或按揭後賺升幅)僅5%,拿本金去買樓而不炒賣的機會成本,就是20厘一年!

當然,前提是你是個「識炒之人」;若B君炒賣每年也虧損5%,那買樓便令他每年節省10%。

坊間曾有炒股KOL每每賺錢後便買樓,有不少網友鬧爆指:「若炒股賺錢,為甚麼會跑去買樓?到底你是位股票KOL抑或是樓市KOL?我是你的忠實『粉絲』,那我是否應該把錢拿去買樓不炒股?」

這種說法筆者是認同的,若對炒賣有信心的人,炒賣回報一定會比買樓高;放棄本金去置業是講不過去的,尤其是對沖基金或投行的Top trader,甚少會見他們買樓。

再者,樓是一種Illiquid asset,即不像股票或ETF般能頻繁進出。即使樓市熾熱,買賣涉及成本太大,如印花稅及律師費等,亦令置業人士不會輕言進出,變相減低資產的自由度。

這裏更未討論買樓帶來的負現金流,基本上與財務自由的概念背道而馳。

除非資金多到無處可放;否則,日捱夜捱供300平方呎30年意義何在?絕對值得深思。

 

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