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善用放寬按揭新措施 換樓投資兩相宜

按揭

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政府繼2022年放寬按揭後,宣布再度放寬按揭成數,今次大手把樓價1,500萬元以下物業按揭成數推至七成,意味住買家在無需購買按揭保險下,可以造到較高成數按揭,節省按揭保險費用;此外,貴價樓購買按揭保險後,按揭成數亦大幅提升,其中1,500萬到1,715萬元樓價物業,最高可敘造七至八成按揭,雖然新措施對「上車」人士來說未見有太大好處,但對換樓客來說卻是福音,對整體樓市也是一個利好因素。

這次放寬按揭措施一共有三項,其中較少人提及的是資產審批按揭。
而今次新措施放寬資產審批按揭最高按揭成數,由四成增加至五成,其實亦有很多人可以因而受惠。
雖然五成按揭看起來不是很多,但如果資金投資對象不是香港物業,就會顯得作用較大。

套現再購大灣區物業

由於資產審批按揭,有助已有物業在手的業主,透過這種按揭方式取得資金,而銀行是不會理會這筆資金的用途。
過往筆者曾經建議,有意投資大灣區物業的港人,可考慮採用這種方式套現資金,再購入大灣區物業。
一來因為大灣區物業較便宜;二來,不少香港銀行現時提供有關大灣區物業的按揭,都有一定限制,例如只限個別地區、指定樓盤或新樓。

如果採用資產審批按揭,就可以避免這些限制,在選擇物業方面更加靈活,再放寬的這一成按揭上限,可選擇的物業亦得以增加。
另早前有調查發現,在留港市民中,有近七成都有移民打算,當中有超過兩成人,計劃在兩年至五年內移民。
倘若擔心將來移民後,無法在短期內賺取穩定收入,難以在當地承造按揭;加上又有各種理由不想出售香港物業(例如是仍然有親人留港居住或有感樓價下跌),希望待到日後樓價上升才出售的話,亦可以考慮用這種方式套現資金,然後再在外國購置物業。
因為這種資產審批按揭方式另有好處,就是批核速度快,而且毋須擔保人,或更符合以上人士需要。

當然不同地方稅務狀況有所不同。以英國為例,移居英國後,若未能在限定時間內出售香港物業,未來有機會須再支付資產增值稅,這些都需要考慮。
而業主亦有各種可行應對方式,由於每個人情況不同,在今期文章就不詳談。

適合無入息證明人士

但資產審批按揭最大好處,在於適合多類型資產及無入息證明人士,例如是退休人士。
由於並無入息證明,申請按揭時難免遇上障礙,資產審批按揭,主要是以申請人資產淨值作為衡量,條件較寬鬆,連股票、保險等資產都可以接納。
不過資產的計算方式,各間銀行均有不同,有機會要打折,詳情可以找銀行職員,或信譽良好的按揭轉介公司查詢。

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撰文:陳永鍵