分享至
    二手住宅註冊量創3年新高 中高價樓大旺 投資者伺機撈凶宅 專家:樓價今季再升4.5%

    二手住宅註冊量創3年新高 中高價樓大旺 投資者伺機撈凶宅 專家:樓價今季再升4.5%

    樓市氣氛持續熱烈,二手市場買賣暢旺,據統計,年初至今不足五個月,二手住宅註冊量已逼近25,000宗,宗數甚至已超越去年下半年。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、Unsplash

    據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,年初至上週二(5月18日),二手住宅註冊量錄24,982宗(見圖表),已超越去年下半年24,804宗水平。

    若以上下半年計算,年初至今已創自2018年上半年後的三年新高。

    600萬至1,000萬元佔比最大

    美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,若以金額劃分,逾600萬至1,000萬元佔比最大,年初至今錄10,831宗,佔同期整體二手住宅註冊量約43.4%。

    倘若與去年下半年10,507宗相比,亦高出約3.1%,成為年初至今二手突破去年下半年的動力之一。

    至於逾1,000萬至2,000萬元二手個案,較去年下半年升幅最顯著。年初至今錄3,170宗,比起去年下半年高出約9.4%;而逾2,000萬元年初至今錄862宗,則高出約3.4%。

    600萬元或以下二手住宅註冊量,尚未超越去年下半年,暫錄10,119宗,較去年下半年少約4.2%;縱使如此,劉嘉輝相信今年上半年600萬元或以下宗數,超越去年下半年只是時間問題。

    年內二手住宅註冊量分佈。資料來源:美聯物業房地產數據及研究中心
    年內二手住宅註冊量分佈。資料來源:美聯物業房地產數據及研究中心

    香港置業研究部董事王品弟亦指出,據土地註冊處資料顯示,5月初至上週一(17日),錄3,262宗二手住宅註冊,較4月同期的3,129宗增加約4.3%。

    當中逾1,000萬元二手住宅錄592宗註冊,較4月同期的503宗增加約17.7%,升幅跑贏大市。

    本港年初至上週二,二手住宅註冊量錄24,982宗,創自2018年上半年後的三年新高。(資料圖片)
    本港年初至上週二,二手住宅註冊量錄24,982宗,創自2018年上半年後的三年新高。(資料圖片)

    至於5月初至上週二逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊量屋苑排名方面,天水圍嘉湖山莊暫以30宗居榜首;較4月同期的27宗增加約11.1%。

    沙田第一城暫以27宗註冊排第二位,較4月同期的22宗增加約22.7%;將軍澳新都城則暫以21宗排第三位,較4月同期的24宗則減少12.5%。

    嘉湖山莊升值近3倍

    當中嘉湖山莊樂湖居出現創新高交易。單位為樂湖居13座高層B室,實用面積633平方呎,套三房間隔,以705萬元沽出,呎價約11,137元,成交價創1期樂湖居單位新高。

    據了據,新買家為區內換樓客,即場入市;原業主則於2016年4月以425萬元買入,持貨五年,沽出賬面獲利280萬元或約66%。

    同屋苑美湖居則錄得升值近3倍交易個案。中原地產副區域營業董事伍耀祖表示,嘉湖山莊美湖居5座低層B室,實用面積623平方呎,三房套房間隔,向西南及內街,新近以648萬元交吉易手,折合實用呎價10,401元。

    原業主於1998年12月,以166.9萬元一手買入單位,現轉手賬面獲利481.1萬元,單位期內升值2.9倍。

    祥益地產高級區域經理黃慶德表示,麗湖居6座中層B室,實用面積630平方呎,三房兩廳連套廁。

    新買家考慮到樓價符合預算,遂決定一筆過以688萬元購入上址,以作自住之用,以實用面積計算,呎價為10,921元。

    原業主2014年以約408萬元購入,單位轉手獲利約280萬元,單位升值69%。

    投資者趁低吸凶宅

    至於另一新界指標屋苑沙田第一城錄得一宗「三屍凶宅」成交,樓價低見362萬元,雖較市價有近四成折讓,但賣方賬面仍大賺1.8倍離場。

    據代理消息指,沙田第一城2座低層戶,為事故單位,實用面積327平方呎,兩房間隔,剛以362萬元連租約易手,成交呎價11,070元。

    據知,新買家是一名投資者,擬趁低吸納,單位現時每月收租約8,600元,平均呎租26元,按成交價計,租金回報率2.8厘。

    而單位的原業主於2005年以128萬元入市,持貨至今賬面仍賺約234萬元,升值1.8倍。據了解,上述單位於2016年,被揭發有一對情侶租客燒炭身亡。

    沙田第一城錄得一宗凶宅成交,樓價低見362萬元,較市價有近四成折讓,新買家是一名投資者,擬趁低吸納。圖片:新傳媒資料室
    沙田第一城錄得一宗凶宅成交,樓價低見362萬元,較市價有近四成折讓,新買家是一名投資者,擬趁低吸納。圖片:新傳媒資料室

    反觀同屋苑有正常單位,只是平手離場,成交單位為29座中層C室,實用面積327平方呎,兩房間隔,日前以608萬元易手,實用呎價約18,593元。

    原業主則於2018年,以600萬元購入單位,持貨三年,賬面只獲利約80,000元,單位僅升值1.3%。

    將軍澳新都城亦接連出現兩房新高成交。新都城2期2座極高層G室,實用面積約363平方呎,兩房間隔,外望園景。

    該單位於2021年4月下旬開始放售,業主原叫價730萬元,經議價後減價10萬元,或約1.4%,日前以720萬元沽出,呎價約19,835元,成交價及呎價均創同類型單位新高。

    據了解,原業主約於2018年4月以約600萬元購入,持貨至今約三年,轉手賬面獲利約120萬元,物業升值約20%。

    同屋苑2期11座中層G室,實用面積約同為363平方呎,兩房間隔,開價718萬元,減價至710萬元售出,創同類兩房做價次高,成交呎價約19,559元。

    原業主於2010年11月,以約285.8萬元入市,是次轉售賬面獲利約424.2萬元,升幅約1.48倍。

    利好因素頻浮現 樓巿向好

    有樓市專家分析指,現時的住宅樓市有三類不同的購買力,包括無產者、薄有資產者及厚資產者。

    祥益地產總裁汪敦敬指,上述三類購買力無論在背景、實力、觀念均懸殊。 第一類購買力是無產者,即是無資產人士,他們主要是以打工或做小生意的收入來儲蓄首期,因此較難在量化寬鬆政策(QE)之下,追到資產上升及財富效應膨脹。

    第二類購買力是薄有資產者,即是擁有一至兩個物業,他們大多數都是想增加房地產投資或樓換樓住大些,他們的能力是可以「以車追車」,所以即使樓價上升他們也容易適應到。

    第三類購買力就是厚資產者,他們大多數擁有多個物業,甚至很多已供滿樓,銀行亦有一定的存款。

    這類人士在市場復甦與銀紙貶值的情況下,反而是最擔心同時最活躍,他們有能力而且覺得值得去高價入市。

    祥益地產總裁汪敦敬指,現時的住宅樓市有三類不同的購買力,包括無產者、薄有資產者及厚資產者。資料圖片
    祥益地產總裁汪敦敬指,現時的住宅樓市有三類不同的購買力,包括無產者、薄有資產者及厚資產者。資料圖片

    利嘉閣地產研究部主管陳海潮表明繼續看好樓價走勢,理由是疫情穩定受控,整體經濟表現明顯復甦,市面上零售銷費及飲食行業生意均見好轉。

    此外,最新失業率回落至6.8%;加上近期新盤推售反應理想,上述利好因素料可帶動整體樓市進一步回暖。

    次季樓價料累升4.5%

    按目前走勢推斷,他大膽假設第二季每月樓價平均能錄得約1.5%升幅,則料次季樓價將累升約4.5%,升幅較首季將會倍增,亦預示樓價指數最快在第二季的5月或6月份,便可達到前所未見的400點水平,勢再創歷史新高。

    中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,進人2021年本港樓市年初開始經已醞釀向上突破,在新春期間走勢轉強。

    但目前美國、英國等大城市樓價均上升,樓價升並非單是香港的問題。

    他續指樓價上漲,很大程度是美元貶值所造成。不過,面對新冠肺炎打擊,不少國家展開QE行動,造成美元貶值,無形中推高樓價。

    QE引致樓價飛升經已不是第一次,早在2008年環球金融海嘯的首度QE,美元指數由2009年初的88點,急挫至2011年的73點,累積跌幅17%,經已觸發全球樓價向上。香港樓價亦水漲船高,升勢身不由己。

    關鍵詞
    樓市點睇