佐敦半世紀舊樓強拍「流拍 」鄧成波家族去年4.5億甩手 華坊:底價太離地!

樓市

位於佐敦柯士甸道,樓齡逾半世紀的舊樓太極大樓今日(1月28日)進行強制公開拍賣,惟項目在無人競投下宣布流拍,是歷年來第三次強拍流拍個案。業界人士認為,近月銀座式商廈單位錄大幅蝕讓個案,項目14.4億元底價明顯高於市場水平。

佐敦舊樓強拍失敗

華坊表示,佐敦柯士甸道舊樓項目今日以底價8.123億進行強拍,地盤面積約5,441平方呎,分區計劃大綱圖下屬於「商業」地帶,可建總樓面約6.52萬平方呎,可重建成辦公、銀座式商業大廈、酒店等。

今次強拍,原申請方鄧成波家族未能收購的單位包括一個街舖 (連一個1樓單位) 和4個住宅單位。物業早於2019年初入表申請強拍, 延至2021年中進行聆訊,並於2021年12月批出底價8.123億元;其間經歷社運和疫情,尖沙咀商舖及商業單位價格大幅回落。

(圖片來源:政府新聞處)

鄧成波家族4.5億億易手

據知,鄧成波家族早於去年8月,以約4.5億元把其持有之業權轉手。跟據舊樓現有價值比例,並以2019年2月為估價日基礎計算,已收購和未收購單位的價值分佔76.4%和23.6%,意味申請方需付逾1.9億元收購餘下業權。

不過,以上述約4.5億元的成交價和76.4%倒推粗略計算,整個項目只值5.89億元,較強拍底價低27.5%。所以,流拍屬預料之內,亦成為歷年第三宗舊樓強拍流拍。

華坊分析土地審裁處的判詞,令申請方卻步的原因有兩點。首先,如前兩次的流拍,在現行強拍機制下,舊樓的現在價值評估不會按市況更新。商舖價值下跌但住宅價值平穩時,拍賣收益仍按2019年初的比例分攤,不利申請方,申請方於是選擇推倒重來。

(圖片來源:政府新聞處)

另一點是受聘於申請方、一個街舖和4個住宅單位的3位估價師,對重建後商業大廈3樓以上單位的呎價意見分歧不大。因此,法官採納主要部份意見,定出項目總發展價值14.4億元。

不過,由於近月銀座式商廈單位錄大幅蝕讓個案,14.4億元明顯高於現時市況水平,直接導致項目的地價底價過高。 該行相信,是次流拍後,相信大業主會與小業主另行進行談判及收購。

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圖片來源:政府新聞處、[email protected]