月入$45,000公屋仔向上流第一步:「一拆二按爆八成」幫到你!|諗Sir

樓市

讀者莊先生:有感樓價愈來愈貴而買不起,想請教閣下,怎樣操作可以向上流呢?早兩年,本人27歲和姐姐31歲,聯名供一間元朗兩房私樓自住,欠480萬元按揭,物業現值720萬元;另父母住公屋,目前手持現金150萬元,沒有股票或債息。

請問,如果賣公屋用盡手上400萬元,先敘造五成按揭,合法出租,每月可放租14,000元,再換新界西兩房二手樓自住,變相一人一間屋及可以和父母同住,是否值得呢?

本人月入45,000元(加兩個月bouns),姐姐25,000元;另媽媽月入15,000元。目前元朗樓,是否可轉給姐姐及媽媽供款,然後由本人借九成按揭,買另一間樓「上車」?

另外,閣下以2.59*法則計算借貸力,與銀行計算不同,請問要如何參考?謝謝!

婚後安排需考慮

讀者年紀輕,所以想法未免不太全面。

首先讀者和家姐均未結婚,不建議讀者和家姐每人一間屋,然後其中一間大家住。

因為一旦家姐或自己先結婚,究竟收租那間樓給誰住,父母又住哪裏?供樓方面,誰會供款多些?筆者認為要好佛心的家庭,才不會因以上問題而吵起來。

買公屋轉手難

有人認為買公屋較居屋更著數,因公屋地價折扣率比居屋更大。

然而以筆者見解,公屋要轉售比居屋更難;另日後才入手的綠置居,政府建議設15年轉售限制,較目前兩年長很多。

筆者認為不應該買公屋,其一是轉手難,只可賣給綠、白表而又心儀公屋不要居屋的人士,故此客路少;

二是難加按,要將父母間樓的升幅套到不可加按,只能賣樓。

一旦賣了樓,以相同價錢買入的私樓單位,若面積又無公屋大,便要另搵居所安置父母,變成想上流有困難。

(圖片來源:政府新聞處)

一拆二按爆八成

另外,筆者的2.59法則,靠一個常數是解決不到任何問題,問銀行職員亦無責任去回答你,一旦無法上會而撻訂,自己須即時承受。

可講講第一步,讀者應該為元朗樓,行一拆二按爆八成之法,便可套96萬元(720萬x80%-480萬);加手上現金150萬元,合共近300萬元在手。

資金可五成上會買樓收租,月供11,500元,收租應比供樓較多現金流,估計每月多1,500元(13,000元-11,500元)。

或者用60萬元九成上會,之後借給朋友住,月供20,000元。若尚有240萬元,可趁低投資債基收息。

舉例筆者A餐只槓桿不到1x倍,產生10%至12%之年息,投入240萬元收息,每月可收取介乎20,000元至24,000元。

收租+債基收息便合共37,000元(13,000元+24,000元)。而每月供樓20,000元,即用後者方法產生17,000元正現金流,正是讀者所需。

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圖片來源:政府新聞處