加息供樓 按息

加息供樓|6月底香港按息或見兩厘 中原按揭:不排除下半年P按跟升!

樓市

美國聯儲局凌晨宣布2022年第3次議息結果,宣布聯邦基金調升0.5厘至0.75%至1%,同時公布縮減資產負債表計劃,首階段由6月起每月縮表475億美元。業界人士認為,美國聯儲局已視打擊高通脹為首要任務,以當地嚴重高通脤率8.5%及近9萬億美元的資產負債規模來說,加息及縮表步伐實屬溫和。

本港拆息不會即時跟升

滙豐宣布,維持最優惠利率不變,保留在目前5.0%的水平;渣打香港亦宣布,最優惠貸款利率維持5.25%水平,港元儲蓄戶口利率亦維持不變。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,由於本港採聯繫匯率制度,港息將跟隨美息上升,預料港元拆息將會逐步上升,但現時在加息初期基於銀行體系結餘仍然高達3,375億元高度充裕水平,拆息升幅不會即時跟足美息。

不過,由於是次美國加息步伐較快及力度較大,港美息差將加快拉闊,加上今次美國明顯較早於加息周期同步開展縮表,或將令本港銀行體系結餘較之前加快收縮,預期下半年港元拆息跟隨美息上升步伐將加快。

加息供樓 按息
(圖片來源:政府新聞處)

6月底按息或近2%

王美鳳預期,是次美息上升半厘後,預期1個月港元拆息將會逐步輕微上升至0.4%,屆時本港以H按為主導之按息將升至約1.7%,由於市場普遍預期美國將於6月份再加息0.5厘,其後本港按息有機會邁向接近2%水平。

對比現時按息1.5%,加幅約半厘,每100萬元按揭額計(30年期),每月供款增加約$250(7.3%),影響輕微。

加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」,有效為置業人士降低首期負擔,相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。

不排除P按跟升

王美鳳續指,現時本港H按為主流之按息約為1.5%,而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%)。換句話說,即使拆息上升,P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。

由於下半年美國已預期有機會於7月份加息0.5厘,屆時聯邦基金利率已達2%,而其後落實加息之幅度視乎經濟走勢,不排除下半年港P有機會上升,但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。

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(圖片來源:政府新聞處)

供樓人士防守力高

王美鳳指出,雖然現時H按實際按息約1.5厘,但銀行計算入息要求是以息率較高之H按封頂息率(現為2.5厘)計算,而壓力測試則以2.5厘加3厘即5.5厘計算,可見現時供樓人士的供款防守力很高。

而即使拆息將會上升但封頂息率未有上升,按揭申請人的供款入息要求未變,換言之用家現時的借貸能力(按現時入息可借的按揭額)其實未變。

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圖片來源:政府新聞處