半百夫婦 私樓

半百夫婦買齊私樓、居屋 想換1,500萬大屋擔心「夠首期但不夠借」?|諗sir

樓市

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讀者郭先生:你本人50歲,自僱人士,報月入30,000元,有一個九龍灣兩房物業,市值795萬元,欠按揭100萬元;手持現金300萬元、股票120萬元、保險儲蓄150萬元,可隨時取回;太太是49歲主婦,有一未補價居屋,市值540萬元現契。

我們想換三房,心儀1,200萬至1,500萬元物業,是否應該賣出原本兩間樓?抑或用現時現金加股票上會?謝謝!

半百夫婦 私樓 按揭
(圖片來源:政府新聞處)

諗sir:讀者及太太資產淨值達1,805萬元(300萬+120萬+150萬+695萬+540萬)。相信實質收入不只月入30,000元,生意人通常報上收入同確實收入是不相稱的。

如想買1,200萬至1,500萬元物業,首期須付240萬至540萬元不等。觀乎現金有570萬元,讀者情況是「夠首期但不夠借」,和一般人「夠借但儲不到首期」相反,相信是因為讀者與「隱藏收入」有關。

然而想上會,銀行是不會計隱藏收入去幫你。就當計足讀者月入30,000元,借貸力僅388萬元(30,000/10,000*50%*2.59),遠遠不夠借700萬至1,200萬元上三房。

半百夫婦 私樓 按揭
(圖片來源:政府新聞處)

執靚盤數提升借貸力

解決方法:

(一)執靚自己盤數。不過生意人用公司名義借錢,銀行一般都要加PG(personal guarantee),用公司名借既錢更易引發call loan,不可不察。

(二)行資產證明,如屬首次置業,銀行會用總資產的淨值,計算四成貸款借給閣下。

已有樓者只能借三成。讀者有795萬元物業,由於欠100萬元按揭,淨值為695萬元,再因住宅計淨值要打折50%,只計347.5萬元。

若果是股票,只計買藍籌股打折50%,家期盲(?)可計足90%,故好似讀者組合,計資產證明之資產淨值只是1,000萬元,而當中只借30%,即可貸款約300萬元,比較用薪金證明去借更少,因此資產證明的路不好行。

讀者可積極去執靚自己盤數,並非用公司支票去入返個人戶口那麼易。不少人錯了第一次之後,更被香港按揭證券有限公司(HKMC)記名之後,買樓上會的路更難行。

半百夫婦 私樓 按揭
(圖片來源:[email protected] Oktaviani)

所以高成數上會者,(三)要令自己提交的文件更精簡、更準。太多文件會引來銀行更多查問;太少當然銀行對你沒信心。例如讀者月入60,000元,借貸力即升至約760萬元,要買三房就容易好多。

(四)另加上一類別是有樓收租者,租金收入之70%是可計作個人收入的。所以有見一些阿姨有樓收租亦不打工,都可以再買下一間樓,給不想努力的小伙子。

然而能提供六個月租金收入證明、租約及單位轉正出租用途都是必要的。

留意,無論閣下用甚麼方法,只要借貸人歲數高於45歲,借貸力都會著量打折。

所以趁後生利用借貸力去擴大資產規模,令樓市每升1%,閣下那間1,000萬元樓,每10萬元賺,總好過打工一元一元儲蓄。

至於讀者執返靚盤數後,賣走原本一間樓,再去買一間三房、或者買兩間都有可能。

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圖片來源:政府新聞處、[email protected] Oktaviani