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    【嚴打樓價】深圳樓市空降「政府指導價」 業主被迫劈價百萬元 代理呻慘:連續90日食白果

    【嚴打樓價】深圳樓市空降「政府指導價」 業主被迫劈價百萬元 代理呻慘:連續90日食白果

    深圳市早於2月8日推出新政,要求全市近3,600套二手放盤需按政府指導價交易,以壓抑樓價過熱和炒風。不過。由於指導價與業主所想的市場價有一定差距,無疑提高了買家入市門檻,因而令深圳樓市陷入一片冷清。

    撰文:經一編輯部| 圖片:AM730、Unsplash、璞岸花園官網

    指導價 vs 市場價 買家焗住Full paid?

    市場認為,指導價公布後,不少銀行均以指導價標準審批貸款,變相加重買家入市首期負擔,但賣家則「企硬」未肯減價,令深圳二手樓網簽量大跌,市場成交顯著降溫。

    事實上,指導價比市場價低出兩、三成,部分更低至四成,而銀行按照政府指導價貸款,結果導致買家獲發放貸款額大幅調低,說明措施推出後,正面考驗買家的置業能力。

    有深圳代理表示,目前深圳樓市調控進入深水區,二手成交疏落,連本來具抗跌力的豪宅亦開始動搖,更坦言自己已連續3個月無開單。

    代理表示,自新政推出後,深圳灣片區指導價與市場價差距相當懸殊,而銀行根據指導價批出貸款,令買家支付更大額首期。

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    新政推出後,深圳灣片區指導價與市場價差距相當懸殊,而銀行根據指導價批出貸款,買家需要支付更大額首期(圖片來源:AM730)

    他以恒裕濱城一期作例子,該區指導價約每平方米11.6萬元,市場成交均價則為每平方米25萬元。對第二套房買家而言,原本需要支付7成首期,而銀行按指導價批出貸款,買家差不多要支付全數樓價。

    代理分析,與去年同期相比,深圳灣近期成交量大幅縮減,市場大多數屬剛需新盤,個別片區地產代理無法將客戶轉化,因而面對壓力巨大。

    指標豪宅價回落 成交期長達一年

    有意見認為,現時有意買入深圳灣的買家,一般都有能力全數買樓。不過,他們的入市決定往往受政策影響。由於深圳樓市急速轉靜,目前不會輕舉妄動。

    「深圳灣是深圳樓市的晴雨表」,代理轉述市場統計,6月上半月,深圳新樓成交為2,303套,而二手樓成交只有1,540套,兩者同創近年新低。

    與此同時,近期深圳多區指標豪宅價格均出現回落,不少業主多次減價,累積減幅超過百萬。值得留意,市內豪宅盤成交周期亦有所延長,部分物業放盤近一年才獲得承接。

    龍崗別墅多次劈價仍流拍

    「第一套房減價630萬仍無人問津,過去不敢想像的事正在深圳樓市發生。」

    較早前,深圳龍崗區大鵬鎮璞岸花園一間別墅兩度在網上拍賣。該物業開價920萬元,遠比估價低130萬元。惟拍賣當日,因無人競價而流拍。

    代理指,該物業早於5月上旬進行首次拍賣,底價為1,150萬元,較業主買入價1,550萬,大幅減400萬。

    豪宅別墅罕有以低價拍賣,成功吸引逾5,000多人次觀看,但仍無人出價,最終流拍收場。前後二次拍賣總共降價630萬元,均無人報價。

    同一項目亦有物業出現多次拍賣,但無人承價的現象。璞岸花園二期物業在年初以780萬拍賣;其後減至624萬拍賣。據知,該物業買入價約800萬,三次拍賣累減176萬,但仍以流拍告終。

    豪宅別墅罕有以低價拍賣,成功吸引逾5,000多人次觀看,但仍無人出價,最終流拍收場。(圖片來源:璞岸花園官網)
    豪宅別墅罕有以低價拍賣,成功吸引逾5,000多人次觀看,但仍無人出價,最終流拍收場。(圖片來源:璞岸花園官網)

    二手業主人減我減

    自新政出台後,深圳豪宅業主心態明顯軟化,主動降低二手樓放盤價,而且幅度頗大。

    例如,蔚藍海岸3期有業主自5月起,先後4次減價,幅度分別為100萬、50萬、30萬和20萬。短短一個月,業主已減價約200萬。上月中旬,項目另一業主亦將開價由1,300萬元,大幅減價180萬至1,120萬,減幅達13%。

    除此以外,南海玫瑰花園、合正中央原著、紅樹灣紅樹西岸等,同樣有業主短期內多次減價求售。業主願望作出不同程度的讓步,反映市場上買家難求,令整個深圳豪宅以至二手市道一片蕭條。

    投資者:階段性調整 力保資金周轉

    根據深圳中原研究中心數據,去年深圳豪宅預售供應量為70.09萬平方米,同比下跌15.9%;期內成交量為42.46萬平方米,減少約三成;至於平均成交價跌至每平方米10.14萬。

    直至今年5月,深圳一手豪宅成交只有412套,續跌2.6%;期內成交面積為5.94萬平方米、每平方米均價為11.1萬。

    分析員認為,深圳豪宅「價崩」主要因去年升幅過快,市場可能出現過度槓桿,而投資者相信,深圳地產市場已進入階段性調整。

    由於環球金融環境緊張、而且融資利率明顯上升,導致資金鏈緊繃。部分投資者需要減價賣樓,從而提高資金流動性,釋放槓桿風險。

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