大刁降臨!超級豪宅「未通關,先興奮」 熱錢劍指億元新樓保值避QE

大刁降臨!超級豪宅「未通關,先興奮」 熱錢劍指億元新樓保值避QE

本港疫情緩和,市場憧憬通關,加快入市步伐,超級豪宅新樓交投表現突出。據業界統計,今年首七個月逾億元新盤共售出逾70個單位,較2020年全年約61個高出近一成半,表現跑贏大市。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、iStock

新盤熱賣,一手樓成為上半年香港地產市場焦點。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,2021年新盤暫共售出逾9,700個單位,佔2020年全年逾14,400個單位約67%。

樓市氣氛暢旺,年內有不少超級豪宅登場,令逾億元新盤交投表現突出。

港島區佔比最多

港島區售出34個單位,佔同期全港接近一半,並已超越去年全年27伙的水平。

當中長實集團(01113)中半山21 BORRETT ROAD第一期售出16個逾億元單位,不單是期內港島區最多,同樣亦是全港最多。

期內第二多成交的是會德豐山頂77/79 PEAK ROAD,售出五個單位,同時亦包辦年內最貴重的首五個新盤單位;另新世界發展(00017)旗下北角柏蔚山,亦售出兩個逾億元單位。

年內有不少超級豪宅登場,當中新世界發展旗下北角柏蔚山,亦售出兩個逾億元單位。(圖片來源:新傳媒資料室)
年內有不少超級豪宅登場,當中新世界發展旗下北角柏蔚山,亦售出兩個逾億元單位。(圖片來源:新傳媒資料室)

爪哇控股(00251)日前公布,透過買賣公司股權形式,以2.6億元出售港島南區壽臣山道東1號獨立屋。該獨立屋面積約2,840平方呎,成交呎價約91,549元。

爪哇控股指,出售事項為公司將其於該物業的投資變現提供了良機,出售所得款項用作一般營運資金及用於本公司未來發展。

由於是次交易採用俗稱「賣殼」的買賣公司股權形式進行,新買家料可節省高達樓價30%的「辣稅」,即涉款7,800萬元。

另市場錄得南區壽臣山道東1號雙號屋,日前同樣透過買賣股權形式,以逾2億元成交,實用面積約2,657平方呎,折合實用呎價約為75,272元。

此外,山頂施勳道4號倚雲山莊一幢雙號洋房,享有全維港景觀,早前透過「賣殼」形式沽出,市傳成交價約2.56億元,實用面積2,431平方呎,花園及天台面積分別約1,105及898平方呎,是次成交呎價約105,306元。

原業主於2006年以5,850萬元購入上述洋房,是次易手賬面大賺約1.975億元,期內升值約3.37倍。

值得留意的是,新界區逾億元新盤,已售出20個單位,數量僅次港島區,甚至已超過同區去年全年15伙水平,高出約33.3%。

年內新界區以保利置業集團(00119)旗下屯門青山灣低密度洋房項目瑧譽,售出最多逾億元單位,共有10個。

超級豪宅新盤中,港島區售出34個單位,佔同期全港接近一半,並已超越去年全年27伙的水平。(圖片來源:iStock)
超級豪宅新盤中,港島區售出34個單位,佔同期全港接近一半,並已超越去年全年27伙的水平。(圖片來源:iStock)

屯門畔海逾1.3億元沽出

新鴻基地產(00016)沙田九肚麗坪路豪宅雲端則錄三宗;同區百利保控股(00617)富豪•山峯錄兩宗逾億元個案,另億京大埔白石角海日灣及萬科上源亦各錄兩宗。

英皇國際(00163)旗下屯門洋房項目畔海,日前錄得首宗成交,3號洋房以逾1.3億元招標沽出。

項目早前已經上載樓書及以招標形式推售,其中沽出的3號洋房,以1.308億元成交,呎價約31,632元,該洋房實用面積4,135平方呎,屬四房四套房間隔,連天台泳池。

(圖片來源:資料圖片)
(圖片來源:資料圖片)

九龍區(連同西貢合計)方面,年初至今售出16個逾億元新盤物業,雖然未及去年全年19伙水平,但區內嘉里建設(00683)筆架山緹山,促成最多逾億元個案,共有四宗;另華懋九龍塘雲門與信和置業(00083)的何文田ST. GEORGE’S MANSIONS各錄兩伙。

事實上,洋房供應向來相當有限。據差估署資料顯示,截至2020年底,全港洋房總存量共涉約19,451伙,佔全港私樓122萬多伙的總存量僅1.6%。

而洋房新供應更為罕有,過去十年總存量增長不多,當中港島區情況更甚。

在「銀紙貶值」的年代,傳統豪宅及實物資產更受追捧,故區內下半年交投仍然可望錄得增長。

截至2020年底止,港島區洋房總存量,錄得2,636伙,比起十年前2010年底增加約8.3%,升幅比起同期九龍區升約14.8%,以及新界區升約11.5%明顯為低,可見港島區洋房供應匱乏。

若以落成量計算,2020年全港洋房落成量約有176個,較2019年279個跌37%,當中港島區僅佔約四個,數量更創有紀錄以來最少。

同時,豪宅租務市場亦見回暖,第一太平戴維斯早前發表最新香港住宅租賃市場報告指,2021年第二季本港豪宅租賃市場在供應有限下,租金止跌回升,結束連續八個季度的跌勢。

租金連接兩季刷新紀錄

以三大區計,港島、九龍及新界區分別微升0.5%、0.3%及0.8%。

按地區劃分,港島各區租金在第二季輕微上升,當中,半山區升0.7%,為港島區升幅最多地區;其次是薄扶林及山頂,兩區同樣錄得0.5%升幅。

當中山頂加列山道73號在本年第二季刷新住宅最高月租紀錄,該物業實用面積7,022平方呎,配有7,000平方呎戶外花園及內置升降機,以每月160萬元租出,實用呎租為228元。

豪宅租金接連兩季刷新紀錄,反映市場對超級豪宅單位的需求相當強勁。

目前,山頂別墅的一般租金預算為每月12萬至40萬元;部分超級豪華別墅的租金叫價,更高達60萬元或以上。

豪宅租金接連兩季刷新紀錄,部分超級豪華別墅的租金叫價更高達60萬元或以上。(圖片來源:資料圖片)
豪宅租金接連兩季刷新紀錄,部分超級豪華別墅的租金叫價更高達60萬元或以上。(圖片來源:資料圖片)

專家料樓價再升3%

業界預計,投資市場環境改善,來自內地的資金成為市場最大的推動力,預計在今年餘下時間,香港豪宅樓價將再上升。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,儘管受到第四波疫情打擊,香港的豪宅市場已反彈。

他又說,今年上半年,山頂及中半山均錄得多宗受注目的成交。經濟預測亦已上調,43%的人口已接種第一劑疫苗。預計在今年餘下的時間,香港豪宅樓價將再上升2%至3%。

同時,豪宅市場的前景及跨境交易開始回復正常,這與放寬邊境管制有密切的關係。

雖然網上睇樓和科技改進有助行業復甦,但恢復商業航空旅行才是關鍵。

未來12個月,阻礙豪宅市場的主因,包括Delta變種病毒肆虐、疫苗接種速度慢及疫苗保護率低、稅項上升、樓市降溫措施及加息因素問題。

市場推動力則包括旅遊限制放寬、供應有限支持樓價、應計儲蓄,以及城市重塑、健康與可持續性。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦指出,環球量化寬鬆政策(QE)及低息持續,吸引不少資金流入豪宅市場,刺激上半年整體豪宅買賣上揚,二手旺市持續;加上樓價上升,增強用家入市信心,料刺激交投保持活躍。

中原地產黃良昇亦指,環球QE及低息持續,吸引不少資金流入豪宅市場,刺激上半年整體豪宅買賣上揚,二手旺市持續。(圖片來源:資料圖片)
中原地產黃良昇亦指,環球QE及低息持續,吸引不少資金流入豪宅市場,刺激上半年整體豪宅買賣上揚,二手旺市持續。(圖片來源:資料圖片)

矜罕優質物業受垂青

美聯物業港島區董事李頌賢表示,目前本港按息低企,失業率回落,銀行存款高企等基本利好因素將支持樓市發展。預期下半年整體樓市會受惠疫情緩和及經濟逐步回復正軌帶動向好,而矜罕的優質豪宅物業在有限供應的情況下,受到買家垂青。

加上市場憧憬中港兩地有望逐步通關,早前已不乏買家偷步追捧豪宅物業,故若果隨著消息一旦落實,對樓市將帶來極大的利好消息,當中向來受「北水」歡迎的豪宅物業更可望看高一線。

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