好友vs淡友觀點 究竟港樓升定跌 視乎3大利好因素及2大隱憂|胡說樓市

好友vs淡友觀點 究竟港樓升定跌 視乎3大利好因素及2大隱憂|胡說樓市

香港樓市不跌神話,未有因嚴峻疫情及不明朗的政經因素而破滅, 滿街眼鏡碎之同時,令人嘖嘖稱奇的是,樓價並非橫行,而是向上。 踏入2021年,香港住宅樓價於首季明顯重拾升軌,但問題是,升勢可以持續多久? 今期拆解一下香港樓市的利好因素,以及中期的兩大隱憂。

撰文:胡說樓市| 圖片:新傳媒資料室、胡說樓市圖片

從多項數據顯示,首季本港樓價不跌反升;差餉物業估價署數據顯示,今年3月單月,全港私人住宅樓價指數按月升0.8%,報388.3,屬三個月連升;按年亦升2.62%。

首四月港樓價升勢強勁

整個首季計,私人住宅樓價指數升2.21%,是2019年第三季以來七個季度最大升幅。

二手市場方面,根據土地註冊署資料顯示,首季二手買賣登記共14,439宗(見圖表一),成交額總值1,213億元(見圖表二),較去年同期第一季分別大升81.8%及95.5%,反映二手市場買賣同樣活躍。

首季二手買賣登記共14,439宗,較去年同期第一季大升81.8%。
首季二手買賣登記共14,439宗,較去年同期第一季大升81.8%。
首季二手買賣成交額總值1,213億元,較去年同期第一季大升95.5%,反映二手市場買賣同樣活躍。
首季二手買賣成交額總值1,213億元,較去年同期第一季大升95.5%,反映二手市場買賣同樣活躍。

踏入今年第二季的首月份,根據中原城市領先指數顯示,4月底CCL報183.16點,按週上升1.65%,推高CCL升穿2020年全年高位(7月錄181.77點),亦即2019年9月後新高,是復活長假後首週市況。現時水平距離2019年6月歷史高位190.48點,相差僅3.84%。

「麵粉價」未跌 「出爐麵包」銷情旺

不單樓價升,地價(麵粉價) 亦以高價成交。4月一幅位於新界東北新發展區的上水古洞北的首幅住宅地,剛由新鴻基地產以超過86億元投得,中標價超出市場預期上限超過四成,每平方呎樓面地價高達7,184元。

有測量師估計,項目落成後,每呎售價至少達18,000元,將等同元朗區新樓價錢。雖然古洞北屬新開發區,配套仍有待發展,但憑中標價足反映發展商對後市極之看好。

地價賣得好,新盤(出爐麵包)銷情同樣暢旺;受疫情衝擊下,一手新盤銷售被拖慢,今年3月、4月新盤銷售雖未見突出,以啟德、西九豪宅盤為例,銷售未能大收旺場。

不過,踏入5月,新盤銷售則有再發力跡象。港島區矚目大型新盤黃竹坑站港島南岸1期晉環,首輪推出即沽清250個單位,隨後即再加推180伙,均價更上調一成至33,100元,售價令市場嘩然。

而由信和置業牽頭發展的旺角「ONE SOHO」,首輪推售168伙,亦賣出了七成單位,連同其他新盤貨尾,單計5月1日週末,共售逾400伙,屬近三個月來最旺週末。 不過,未來新盤銷情是否可延續,仍是市場所關注。

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樓價轉升3大利好因素

香港樓市不跌反升,其實背後因素頗多,以下是三個較為明顯利好因素:

1. 香港樓價追落後

全球「放水」抗疫,樓價上升已是世界性現象。根據萊坊Prime Global Cities Index,去年第四季有關指數升至1.9%,比第三季升1.6%更高;該研究顯示有66%城市豪宅樓價持平或上升,較第三季的62%更多。若收窄一點看,去年第四季深圳豪宅價按年升13.3%、上海升8.5%;惟本港豪宅樓價卻跌6.9%。

另一邊廂,本港今年首季二手買賣登記成交量按年大升,2月、3月成交宗數亦屬近年新高,急升有機會反映市場憧憬樓價升溫,有關情況與世界上其他大城市在疫情期間樓價回升趨勢相似。

基於去年全球同步減息「放水」、放寬按揭措施,所以,現時港樓升勢很可能屬追落後。

2. 「新香港人」撐樓市

近年深圳及上海樓價飛升,部分深圳地區樓價較香港更昂貴,所以香港的高樓價在內地人眼中並不算甚麼;而「新香港人」動輒過千萬元買黃竹坑一房新盤,亦只不過是等閒事。 本港樓價由該批早年移居本港、並已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」撐起之說,已非新鮮事。

根據美聯物業分析,綜合土地註冊處數據,內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港一、二手住宅註冊量比率,由2020年第二季約5.8%,連升三季,升至今年首季的約7.4%。

若以金額計算,內地買家佔個人買家於香港一、二手住宅註冊金額比率,由20年第二季低位8.4%,升至今年首季10.9%。

3. 本港拆息再創新低

與按揭息率掛鈎的一個月本港銀行同業拆息,近期屢試新低,料又再減輕供樓成本。 根據財資市場公會數據,一個月拆息於5月6日曾報0.07857厘,創出11年來新低(見圖表三),對供樓人士而言,絕對是大喜訊。

實際按息跌穿1.4厘水平,而有1.4厘按息水平屬10年來最低。

由於美國聯邦儲備局於今、明年加息機會不大,最快2022年底或2023年初才加息,因此本港於今、明年仍可享有異常低息優惠環境。

加上銀行體系結餘超過4,500億元,令香港息口更無向上壓力,這利好市民置業,間接刺激物業需求。

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以上全屬利好樓價向上因素,雖然有事後孔明之感,但近年要準確預測樓價走勢已非易事,因為涉及變化因素太多。 不過,本港樓市亦並非一面倒只有好消息,實有兩大遠憂需要觀察。

兩大遠憂未解

1. 未來市場供應或加大

中央有意透過解決本港樓市供應不足問題,以化解社會深層次矛盾,此說早有聽聞;加上香港貧富懸殊問題嚴重,約有10萬人仍住在劏房,居住問題陷水深火熱。

而早前更有本地媒體引述新興政治團體內部傳閱刊物,其中有文章直指,香港房屋問題嚴重,加劇貧富差距,如果由中央出面,香港可以在五年內為劏房戶提供更好居所。

故此,未來兩、三年本港土地及房屋政策被「整頓」,並非絕無可能。

另外,今年3月初政府根據《收回土地條例》和《道路(工程、使用及補償)條例》,收回元朗錦田南地皮,用於發展公營房屋,所涉私人土地共108幅,面積約12.3公頃,料可望提供約8,100個住宅。

市場已傳出坐擁大量農地的地產商,未來有可能被「開刀」,或要積極與政府配合。

有跡象顯示港府即將大增公營住宅,但問題是能否做到?運輸及房屋局的《長遠房屋策略》2020報告就提出,未來10年,總房屋供應43萬個,公私比例仍是7:3比,公營佔30.1萬個,而私營供應佔12.9萬個。

而目前有關公私供應仍落後進度,成為未來樓價持續攀升借口。 若中央出面解決,令樓市政策走向行政主導方式,土地供應料不會只集中興建公營房屋,而私樓供應長期不足問題或會一併解決,此或會為將來整體樓價走勢增添變數。

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2. 美國或提早加息縮表陰影

值得留意的是,股市與樓市從來並非兩個獨立個體,全球資金不時由股市、債市及樓市之間不停輪動,雖然近期美國股市屢創新高,但有不少意見認為,美股走勢可能已到強弩之末,因通脹及加稅問題將帶來困擾。至於港股市場,近期走勢更乏善可陳,股市短期或難以再為樓市帶來財富效應。

加上全球疫情沒完沒了,供應鏈持續處於緊張狀況,令原材料價格急升,通脹升溫勢頭已醖釀多時,市場憂慮若通脹升勢最終過急,聯儲局可能要提早縮表「收水」,更甚是提早加息。 一旦提早加息,將為金融市帶來更多不明朗因素。

另外,也要留意美國10年期國庫債券息率已由去年低位0.5厘,大幅抽升至最高逾1.77厘,近期企穩於1.6厘。

有關升勢已令一眾新經濟股風聲鶴唳,股市調整當然蒸發一部分財富,不少市場人士預料,年底10年期國債息很大機會升至2厘。

雖然,聯儲局的如意算盤是保持低息策略,但最大灰犀牛仍是通脹過猛,高通脹環境雖有利市場「揸磚頭」來保值,但美國一旦真的提早「收水」兼加息,對全球金融市場,包括香港樓市均會帶來震盪。