全港僅11.3%家庭過到800萬壓測?林鄭連推漸進式按揭及限呎單位,到底急甚麼?

樓市

為了解決市民「上車難」及改善居住環境,政府提出研究居屋漸進式按揭,並在今年的賣地條款中加入最低單位面積。這兩項政策對購入資助房屋或私營房屋都會有影響,當中有甚麼利弊?下文逐一講解。

特首林鄭月娥提出,研究參考新世界發展(00017)創立的的非牟利房社企「新世界建好生活」的建議,在資助房屋推出「漸進式按揭」,將按揭門檻進一步降低。

(圖片來源:iStock)

漸進式按揭首期減半

初步的做法是,在買入單位時,買家只需負責一半樓價;餘下一半樓價,可於成交後10年內,一次過或漸進式分階段承造按揭。換言之,買家在「上車」時只需付半額首期及為樓價一半金額承造按揭。

目前居屋及綠置居的貸款年期最長為25年;而漸進式按揭的貸款年期則可延長至30年,置業人士的負擔會有何改變?一齊來計數。

目前白表的按揭成數為九成;而綠表的按揭成數更高達9成半。

假設樓價300萬元,申請傳統按揭的首期為15萬至30萬元。

假設綠及白表的按揭成數保持不變,採用漸進式按揭計劃後,首期將進一步降至需75,000元至15萬元。

以按息2.5厘計,傳統按揭計劃每月供款約12,000多元,而漸進式按揭首10年每月供款少於6,000元。相比之下,後者的負擔明顯輕鬆得多。

(圖片來源:經一編輯部)

10年後每月供款倍升

其實自有關計劃公布至今,十年後按揭供款安排細節仍未落實;不過,按上文推算,十年之後,即當買家還款120期後,買家尚餘逾100萬元本金未還清,屆時若加上餘下樓價150萬元來一併承造按揭,每月供款將增至超過13,000元,升幅超過一倍。

假設按息維持在2.5厘,漸進式按揭的全期利息,比傳統按揭多超過30萬元或三成。

息口、樓價走勢因素不可忽視

值得留意,以上的假設鎖定了按息在2.5厘水平,若10年後息口較首10年高,在未償還的本金較多的情況下,承造漸進式按揭的買家將面對更大的供款壓力,其利息支出差距將與傳統按揭進一步擴大。

另外,政府目前正加緊增加房屋供應,在供應增加的情況下,倘十年後樓價顯著下跌,在未償還本金較多的情況下,漸進式按揭的用家可能也較容易出現負資產的問題。

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圖片來源:iStock、中新社、經一編輯部