市況偏淡下轉按 4類業主宜把握低息機會

樓市

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本港加息已成為不爭的事實。話雖香港銀行體系資金仍然充裕,年內香港大幅加息的機會較微,不過,隨資金外流,香港銀根漸趨緊張,銀行結餘將逐步下降,拆息亦隨之上升。香港息口無疑正處於上升軌,供樓人士宜於加息週期前轉按至息率較低的按揭計劃,把握低息的最後機會。

俗語說,有危便有機,有不少業主在疫市找到機遇,把握淡市做轉按。

簡單而言,現時的轉按人士,部分是約兩年前曾承造按揭,現時已過銀行「罰息期」的人士。

(圖片來源:新傳媒資料室)

現金回贈低消利息開支

與此同時,現時轉按仍有現金回贈,因此扣除律師費後仍有錢落袋,帶動轉按需求。

如是者,置業人士可考慮自身條件及實際需要,考慮搭上加息前的低息尾班車,轉按以應對加息週期下增加的利息開支。

銀行在批核按揭時,會考慮申請人的信貸評級;評級愈高,愈有機會獲得最低息率及最多的優惠。

因此,建議在申請按揭前半年查閲信貸報告,一旦評級不理想,都有較充裕的時間改善信貸評級。

以下四類業主應該盡快轉按,捕捉轉按優惠的尾巴。

(一)「呼吸Plan」業主轉按防窒息:不少新樓業主,倘若數年前曾選用發展商按揭計劃(俗稱「呼吸Plan」)上會,經過首數年的「蜜月期」後,供款利率將會增加不少,不少人會計劃轉按至銀行,以減低利息開支。

自新按保推出,可承造高成數按揭的樓價上限增加至1,920萬元,令不少正選用發展商按揭而又是大銀碼的物業受惠其中,可轉按至銀行慳息。

由於呼吸Plan計劃豁免壓力測試及以短期低息招徠,「上車」人士入場容易,但經過蜜月期後,當年使用「呼吸plan」的業主便會出現「窒息」情況,實際按息高達5厘、6厘以上。

雖然現時H按計劃的利率,已經到達鎖息上限,但供款仍然遠較蜜月期後的「呼吸Plan」為低。

(圖片來源:新傳媒資料室)

幫擔保人甩名

(二)想幫擔保人甩名的借款人:如果本身按揭是有擔保人擔保,轉按是幫助擔保人「甩名」的最好方法。

不少買家當初置業時,由於未能通過壓力測試,需要增加擔保人以成功通過。

但作為擔保人等於有按揭在身,當擔保人需要買物業時,壓力測試的要求,會由利率上調3厘後,由原本的每月供款不得多於月入的60%跌至50%。

當借款人的入息增加,一人已能夠供款時,透過轉按幫擔保人「甩名」,對方便可在較輕鬆的壓測情況下置業及申請按揭。

(三)想賺取現金回贈者:雖然已經有不少銀行調高鎖息上限,但有少數銀行為搶生意,仍有提供H+1.3厘、封頂息率2.5厘的按揭計劃。

而且不少計劃現金回贈非常和味,有個別銀行提供借貸額800萬元以上,現金回贈達1.8%的優惠。

例如借貸800萬元,便可享有高達14.4萬元現金回贈。

現時轉按的成本一般只有10,000多元的律師費,扣除成本後,仍有十多萬元「落袋」。 

近親轉讓回復首置身分

(四)想進行近親轉讓的人:現時如果有業權的人士再購買物業,需要支付15%的額外印花稅(SSD)。

以買入一個800萬元的物業為例,如果買家本身持有其他物業,便需要支付120萬元的稅項(800萬元x15%)。

然而,如果以首置名義買入,稅項便只需要30萬元(800萬元x3.75%)。

因此不少早年以聯名購入物業的夫婦,想買入多一層住宅時,其中一位都想把原本的物業進行近親轉讓給另一方,自己則回復首置身分買入物業,而轉按便可讓其中一人回復首置身分。

另一方面,隨著加息週期逐步逼近,一手市場多個貨尾盤為求增加叫座力,近期均推出置業優惠,包括「呼吸Plan」、供樓利息津貼,甚至長成交期付款吸客。

當中長實集團(01113)旗下沙田名日•九肚山,早前便推出「呼吸Plan」,買家可獲財務公司借出樓價九成一按,按揭年期為三年,更毋須入息證明及不用進行壓力測試。

而按揭貸款人在提取按揭六個月後償還5%樓價,更可獲兩年半免息免供。

發展商或推抗加息優惠

中原按揭董事總經理王美鳳忠告,對發展商提供的高成數按揭優惠,買家需留意不同付款方法的樓價折扣或有不同,最好因應自己的需要,比較採用不同付款方法的實際樓價。

她又指面對加息週期,對希望積極推售樓盤的發展商,相信會研究推出抗加息的優惠。

例如下調上會初期按息以抵銷加息影響,或推出首兩、三年低息定息按揭計劃,發展商樓盤亦會與合作夥伴,推出提供按揭存款相連優惠的按揭方案。

她又建議,市民買樓花選擇「建期」的話,最好先假設按息為4厘,去計算現時的入息能否通過壓測,免失預算。

而美聯住宅部行政總裁(港澳)布少明亦表示,在加息週期下,發展商催谷旗下樓盤銷情,均出盡法寶,以低息、定息等樓按優惠吸客,惟情況大多集中在貨尾盤為主,相信未來將陸續有貨尾盤推出相關優惠。

(圖片來源:中原按揭提供)

一手新樓業主爭住離場

步入加息期,小業主議價空間大,特別是近十年八載,於樓價較高位入市的一手樓業主。

香港置業首席聯席董事曾家輝表示,一宗大角咀利奧坊•凱岸一房戶買賣成交,賣出單位為利奧坊•凱岸1座中層J室,實用面積約249平方呎,屬一房間隔。

該單位座向北望泳池園景,一手原業主以約585萬元放盤約一個月後,獲外區客洽詢,經議價後決定以約570萬元承接,實用呎價約22,892元。

資料顯示,業主於2018年7月以約620.3萬 元購入上述單位,持貨僅約四年,賬面蝕讓約50.3萬元。

東涌昇薈大減逾3球

此外,業主大手減「3球」亦現市場。

東涌昇薈一個套三房累減310萬元,連車位以1,140萬元沽出。美聯物業東涌助理區域經理李錦榮表示,昇薈5座中層B室,三房套房間隔,實用面積974平方呎。

業主半年前開價1,450萬元,早兩個月減至1,350萬元,再調低至1,250萬元,買家見市淡大膽還價1,100萬元,最後以1,140萬連車位成交,實用呎價約11,704元。

原業主於2013年11月,以741.3萬元一手購入該單位,之後再以90萬元買入車位,現持貨約九年沽出,賬面獲利約308.7萬元,期內物業升值約0.37倍。

(圖片來源:新傳媒資料室)

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圖片來源:中原按揭提供, 新傳媒資料室