幫屋企人做物業擔保 3大中伏位須知|陳永鍵

幫屋企人做物業擔保 3大中伏位須知|陳永鍵

自疫情以來,香港樓價沒有呈現顯著升幅,樓價不跌神話不再。多年從事按揭業務經驗的筆者,以往遇到不少業主,在購入物業時承造高成數按揭,在兩年罰息期過後,物業獲得可觀升幅,以致大多承造高成數按揭的業主,也可以六成按揭轉按,甩按揭保險。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

然而,近年眼見有不少業主以市價購入物業,並在罰息期過後,以同一做法欲轉按到另一銀行,冀賺取現金回贈。又或想甩按保時,發現不少物業估值皆低於當時購入價,以致未能順利透過轉按甩按保。

若現有物業估值價仍在600萬元內,可轉按承造按揭保險再上會,此舉能按出可觀資金,作出穩定投資部署賺取息差,以套現金額賺取可觀回報。

欲透過按保轉按套現,需留意套現金額是不可用作投資物業。相反,在金融及保險市場上的投資安排,按證公司則接受以此作為套現需要。

然而,已為物業作借款人或擔保人,仍可承造高成數按揭嗎?如已為高成數按揭上的業主或借款人身分,是可為家人作擔保人,承造高成數按揭的。

幫屋企人做物業擔保 3大中伏位須知|陳永鍵

衡量買家是否自用

按證公司在批核時,會因申請者已持有一個或以上按揭而調高按揭保費,惟按揭保費仍可獲低至6折。以下三點是按證公司考慮是否獲批的原因,必須留意當中有中伏位,讀者可作借鏡之用。

(一)物業面積大小

如先生已為一個或以上物業敘造按揭時,並以擔保人身分,為太太申請新購物業時,如申請高成數按揭,按保是會留意已持有物業的實用大小,以衡量新購物業的目的,是否以自用為前提。

假設新買物業實用面積較小,而先生持有的物業該實用面積是較大,又如何說服按證公司,太太買回來的物業為自用,而不是偷雞出租呢?

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(二)新購物業距離工作地點過遠

在同一情況下,如先生擔保太太新購物業,按證公司亦會留意夫婦的工作地點。例如太太新購物業與夫婦的工作地點距離較遠,按證公司便會作出推測,並認定新購物業作出租用途比自住機會更大。即使銀行接受新購物業作高成數申請,惟按證公司亦會拒批高成數按揭。

(三)如新購物業屬父母持有,替父母作擔保人,批出機會大

如申請者已持有一個或以上按揭,而新購物業屬父母持有,獲批機會是非常大。如父母已退休,或收入偏低,以致未能獲取足夠收入承造高成數按揭,而子女持有物業並承造了按揭,在有足夠收入為大前提下,實則可為父母作擔保人。

按證公司是偏向相信新購物業屬父母自住,而不是利用子女收入,購入物業並作出租之用。如在購入物業前想了解是否能承造按揭,因銀行並沒有決定權作出高成數按揭批核,建議置業人士,可向按證公司查詢,以獲取更快更準確的資訊。