年薪100萬住嘉湖兩房想換樓 諗Sir:根本一開始就買錯!

樓市

讀者馮先生問諗sir:你好!本人35歲,持嘉湖山莊兩房自住,貸款額尚餘300萬元;先生36歲,持屯門單棟樓30年樓細單位放租,尚欠銀行300萬元,2022年8月過「額外印花稅」(SSD)期限。兩人收入穩定,各約年薪50萬元。將迎第二名子女,計劃放賣屯門區細單位,用先生名換天水圍或元朗三房單位。

目前手持現金450萬元,當中八成(360萬元)可作換樓首期及雜費。請問:(一)應如何部署先賣後買?(二)首選天水圍栢慧豪園三房單位,以現時現金流借貸力,是否足夠敘造按揭呢?

諗sir:學校無教理財,而閣下選取投資物對否,將影響一個人的往後人生。

須收集好資訊才出手

例如貪平買入一間洋樓,抑或是買到坐正人流而且是搶手貨?以上兩類物業,五年間樓價升幅相差一倍也不意外。

加上買樓做錯決策要返轉頭,當中使費便好貴,不妨收集好資訊才出手。

當然有些細枝節,若無留意會令人輸多一百幾十萬元。

例如有人問:「請問若賣樓,業主搵人重新塗上油漆,還是自已做較化算?」筆者的看法是搵人塗油漆較好。

(圖片來源:政府新聞處)

別睇小「呢浸油」,塗油漆後單位或會賣高20,000至30,000元,「真係乜都返晒來」。

至於自己塗油漆可以嗎?筆者認為,如閣下為非專業師傅,自己塗油漆,買家是睇得出的。

因為塗油是辛苦錢;加上考手工,筆者團隊接到塗油漆的工作,都是直接交給師傅處理。

說回讀者,買嘉湖山莊時便不應該買兩房單位,一般人搬遠些,當中85%的人是想住大些。

讀者或有少少機會,遇到買家想買天水圍兩房單位,不過,巿場客路少,而自己亦無法推高個價。

夠供荃灣3房物業

至於屯門區物業,又屬細單位,君不見這邊廂納米樓成日蝕讓;那邊廂又有樓的呎價破屋苑頂。更何況細單位,例如一房單位,租客經常簽一張租約就完結。

至於問銀行可以借到幾多按揭?必須知道銀行要求的工資水平。

讀者想買三房單位,又欲買回栢慧豪園,在「波叔Plan」下,閣下認為是一心想搬入柏慧豪園住三房的人多些,或是想沽柏慧豪園,套現幾百萬元,想搬出九龍區買樓的人多些?

筆者認為買荃灣區物業,只需要夫婦每月合共有60,000元人工,已足夠供一間三房單位,買完樓還會有錢剩。

延伸閱讀:港人移民最困擾係冇姐姐!外國共享保姆平台收呢個價|我做marketing

延伸閱讀:家庭月入10萬 12歲兒子欠自理能力 想為免費讀書全家移民|財智姊妹淘

閱讀全文 兩種選擇:

1.經一訂閱計劃(揭頁版):

每星期只花少於一杯咖啡價錢,閱覽獨家封面故事及逾35個專欄,任你睇!

 經一-電子週刊-訂閱 *只適用於手機iOS。Android及iPad版本正在開發中,我們會盡快推出。

2.經一共肥計劃(Patreon訂閱號):

錢,一個人搵唔晒,咁不如一齊搵啦!共肥不自肥,賺錢預埋你,現有早鳥優惠,每月10美元,早訂早享受﹗
 經一-共肥計劃-共肥不自肥-Patreon

圖片來源:政府新聞處