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    拆解炒舊樓會發達的兩大理由:租金回報較高及「博收購」

    拆解炒舊樓會發達的兩大理由:租金回報較高及「博收購」

    香港寸金尺土, 雖然經歷「社會運動」及新冠疫情打擊,但大受影響的主要是商廈及地舖,反而住宅樓市在剛性需求下仍然硬淨。近日有朋友問起,新舊樓投資有甚麼分別,今期即與大家淺談。

    撰文:經一編輯部 | 圖片:Unsplash

    第一大理由:租金回報較高

    從投資角度出發,舊樓價錢相對新樓「親民」,部分舊樓業主又以分隔劏房來增加收租回報;而且新樓的管理費一般較貴,再加上其他開支等,其實「養」新樓的成本不低,每年新樓租金回報率大多不到三厘。

    反之,舊樓管理開支少(大修除外),又可以叫地產代理「代收租」,故在租金回報率上, 舊樓確實較吸引。

    此外,部分投資舊樓的人士,除考慮租金回報率因素外, 亦將「博收購」的潛在因素考慮在內,因一旦成事,屆時收購價比買入價高一節,可說相當和味。

    拆解炒舊樓會發達的兩大理由:租金回報較高及「博收購」

    第二大理由:收購值博率

    事實上,近年政府積極發展舊區,例如深水埗、觀塘、九龍城、土瓜灣一帶,最重要是在進行市區重建時的收購價不低(無論私人收或政府收),反映相關地區舊樓確實有價有市,投資價值不容忽視。

    當然,投資舊樓亦要有不少因素考慮, 例如按揭方面,舊樓按揭成數通常得5至6成,首期方面要較多。

    相對地,政府近年頻出辣招踢走炒家及投資客,已建立一個首置客主導市場,各大銀行業或新樓發展商,亦為新樓提供很多按揭優惠及買樓初期補貼,對手頭現金不多的投資者,新樓入場門檻相對較低。

    至於舊樓缺乏娛樂設施、很大部分皆沒大廈業主立案法團,以及居住環境較差等因素,正是自住客或不熟悉舊樓市場生態環境者,通常不考慮舊樓的成因。

    不過,若從投資角度出發,以上種種皆不成問題,因作為投資者,主要考慮的是投資回報,而「投資價值」與「自用價值」的差別,正正解釋了舊樓相對新樓呎價存在折讓的主因。

    再仔細觀察,不難發現若成為政府重點重建區的舊樓,通常該地段性舊樓價格較高,亦有不少業主選擇自住,這主要考慮收購值博率,而常中又要細說「自住單位」的政府賠償方案。

    拆解炒舊樓會發達的兩大理由:租金回報較高及「博收購」

    收購舊樓賠償計法有別

    事實上,政府收購舊樓時,「自住單位」較出租或空置單位的賠償計算方面有別。

    今期先談政府在「自住單位」賠償價,簡單而言即市值交吉價加自置居所津貼,在計算市值交吉價,主要參考同區「七年樓齡」、條件相若的單位呎價;至於自置居所津貼,即業主在同區重新購置類似單位的售價,與現時自住物業之「差額」。

    另外,私人財團發展商亦會物色舊樓,進行併購、拆樓重建新式物業等,但各單位的「最終收購價」不如市建局般透明,實際上與普遍物業買賣一樣,主要因素反而是雙方法議價能力,這就要考驗業主的投資經驗與技術。

    不過,投資舊樓時聞「有人發大達」,「有人輸死冇命賠」,這在道出無論是甚麼投資市場,總是有人歡喜有人愁,最終決定贏輸的,往往是投資心理質素,大於實質技巧。

    關鍵詞
    樓市點睇