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    【樓價繼續升】賣家上調售價 按保估價追唔足點解決?|陳永鍵

    【樓價繼續升】賣家上調售價 按保估價追唔足點解決?|陳永鍵

    由2021年初開始,樓市表現向好,令今年樓市「陽春早現」,以及在農曆新年期間樓市仍持續暢旺,樓市形成「大陽春」格局。當購買力開始釋出令盤源減少,形成賣家相繼上調價格,以致筆者的按揭轉介公司,在近月出現不少「估唔到價」的查詢,而普遍準買家亦擔心「估唔到價」時,會否影響按證公司的審批準則?以下為讀者一一拆解。

    撰文:陳永鍵| 圖片:Unsplash

    買家在購入物業時,大多也會向銀行查詢估價,但在樓市上調時,亦會出現估價追不上買價的情況發生。

    主因是估價行作為銀行長期合作的夥伴,須以較為審慎的角度作出估值,並減低樓市下行時的風險。

    以致賣家上調賣價時,大多估價行只以附近屋苑的近期成交價作出評估,當然是追不上由估價行提供的銀行估值。

    樓市大陽春 賣家上調售價 按保估價追唔足點解決? |陳永鍵
    樓市大陽春 賣家上調售價 按保估價追唔足點解決? |陳永鍵

    估價行會揸價

    其次是估價行一般亦會「揸價」,估價行在大多情況下,不會提供最貼市及最進取的估值。

    一方面,估價行提供的估值某程度亦會影響樓市升幅;另一方面,估價行亦需考量存在的風險。

    令估價行職員在估價時,會留有5%至10%的估價升幅,亦是買家在向銀行索取物業估值時,最常聽到「如有臨約可到價」的說話。

    六成以下按揭較少借唔足

    在承造六成或以下非高成數按揭的買家,如遇到估值和買價相差10%內,大可亦不用擔心,因在簽了臨約後,估價行普遍亦會跟隨臨時買賣合約的成交金額提供估值,所以較少出現「借唔足」的情況發生。

    在筆者的按揭生涯裏,還沒遇過承造六成按揭估價不足的情況發生,但還是奉勸買家仍需向銀行確認「如有臨約」的物業估值。

    樓市大陽春 賣家上調售價 按保估價追唔足點解決? |陳永鍵
    樓市大陽春 賣家上調售價 按保估價追唔足點解決? |陳永鍵

    按證公司估唔足點解決?

    此外,即使銀行在按揭申請表上提供了估價行名字、估價、物業資料及估值參考編號予按證公司,按證公司亦會自行對物業作出估值。

    以致按證公司和估價行,在沒有溝通的情況下偶爾出現「估唔到價」,令買家被通知有借不足的情況發生。

    當出現這問題時,筆者建議買家不要經由銀行向按證公司作出查詢。

    如遇此情況,買家可先向銀行拿取估價行名字及估值參考編號,並致電按證公司作出溝通。

    在提供估價行名字及編號後,按證公司大多願意轉換估價行並上調估值,讓按揭金額因估值上升而調整。

    中小型銀行可指定委派QBE

    另一慣常做法是經由另一按揭保險公司昆士蘭保險(QBE)作出申請,主因是QBE會參考由銀行提供的估值資料,並在普遍情況下不會自行作出估值,故經由QBE申請按揭時,不常出現「估唔到價」的情況發生。

    有讀者可能會想,銀行都是隨機選擇按證公司,豈不是風險很大?答案是有中小型銀行,可指定委派到QBE作按保公司申請高成數按揭,甚至亦有極小數的大型銀行,可委派到QBE申請高成數按揭。

    如買入物業時出現「估唔到價」,有可能是委托了功力未夠的銀行職員或轉介公司處理。筆者建議買家在估時亦可貨比三家,以免發生借不足貸款的情況發生。

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