按揭三揀一| H按、P按以外「第三條路」 定息按揭免壓測反而易中伏?|陳永鍵

按揭三揀一| H按、P按以外「第三條路」 定息按揭免壓測反而易中伏?|陳永鍵

承造按揭之前,一般人聽得最多的無疑是P按或H按,P按即銀行最優惠利率;H按為香港銀行同業拆息,前者息口一般較後者高;後者息口浮動惟利率低,大部分人或會選擇使用H按,皆因樓價高,再以高成數按揭置業,計上兩者息口相異,最終利息可相差百萬元以上。惟事實上,市場還有第三個選擇,就是定息按揭。

撰文:陳永鍵| 圖片:iStock

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早前按揭證券有限公司指,由11月1日起,定息按揭計劃已轉為恆常計劃。(圖片來源:iStock)

早前按揭證券有限公司指,由本週一(11月1日)起,定息按揭計劃已轉為恆常計劃,當中10年利率為1.99厘;15年為2.09厘;20年為2.19厘,預計2020年2月開始,每月會就市場狀況再公布新利率。

定息按揭好處免壓測

定息期完後,業主可以繼續用定息按揭或浮息按揭供款。

定息按揭有何著數?最大賣點是免壓測。不少人想「上車」,惟因入息不足或其他原因,難以通過壓測,定息按揭則可以幫到手。

假設借貸人買入樓價800萬元的物業,並敘造九成按揭,買家需要月入68,134元,才能通過壓測。

若選擇定息按揭的話,則只看入息比率,月入56,897元便可「上車」,相差11,237元。

定息按揭的另一好處是鎖定利率,將月供按揭金額固定。

理論上,長遠薪金的升幅,會令供樓開支變得愈來愈低,供樓愈來愈輕鬆。

亦可避免將來一旦進入加息週期後,令業主供樓壓力不斷加重,將斷供風險降低。

雖然說免壓測是一大優點,不過,需要留意的是,定息按揭也有一些缺點。

首先現時H按其實也可以免壓測,按現時利率一般約1.4厘,定息按揭息口無疑較高。

現時環球息口仍然偏低,除非息口大幅加到2006至2007年最優惠利率7厘水平;否則,仍然是H按可取。

而且正路息口上升不會是一時三刻的事,一旦「睇錯市」,拆息息口持續下跌的話,選擇定息按揭更是得不償失,所以目前來說,正路依然是選擇H按。

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定息按揭的另一好處是鎖定利率,將月供按揭金額固定。(圖片來源:iStock)

無高息戶口及現金回贈

定息按揭最易令人卻步的地方,是失去H按兩大利劍,一是高息Mortgage-link戶口,意味業主無法用此抵銷利息支出。

由於現時利率低,即使業主以銀行敘造定期取替其作用也不可能。

另一利劍是失去承造按揭時,銀行及按揭中介提供的現金回贈。

以定息按揭住宅貸款上限1,000萬元、1.7%現金回贈計,選用此計劃的業主,大約損失17萬元現金回贈,無疑令定息按揭吸引力下降。

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