中產家庭預算有限 換3房單位首選間隔稀有性
你好!本人有兩個小朋友,近日正考慮趁樓價回調換三房單位。奈何預算有限,只能購買1,000萬元內的物業。本人明白揀樓要按單位間隔、屋苑、區份、經濟大環境的次序。本人對九龍區有三個心儀屋苑:西九「四小龍」樓價最貼近1,000萬元,但只有一個洗手間;紅磡海濱南岸也是一廁間隔,而附近沒商場;或者考慮觀塘麗港城。想請教閣下,選擇商場檔次高一點的、還是交通較便利的好?謝謝閣下抽空解答。
迷惘學生上
1,000萬元內的三房單位很搶手,尤其是樓齡較新的,主因1,000萬元的樓價,假設付兩成首期,借800萬元上會,即月供約30,000元。
而供到30,000元樓的家庭,月收入要介乎70,000至80,000元,亦即1,000萬元樓,就是35,000至40,000元人工能負擔的邊際。
四小龍配套爸媽至愛
這批人亦剛好不合資格去抽白居二,故月入30,000元者,很多以1,000萬元三房單位,為下一個換房目標。
至於提及的海濱南岸和麗港城,若讀者有睇開筆者專欄,相信已知各有優缺點,不再詳解。
而「四小龍」樓齡是舊一點(約2003年陸續落成),但相對住三房的打工仔來說,配套還屬不俗。因有大量的校車送小朋友去好校網,以及樓下就有小朋友教育服務機構,為本身有工作的爸媽至愛。
亦因此經歷跌市,該區三房單位內,就算只有一個洗手間,叫價仍可在1,000萬元附近上落。
買樓或買不動產,絕不單只談區份。好似太古城區份肯定不俗,上一代的經理級打工仔,不少都住在太古城。
可是閣下在當區選買車位,太古城附近就不難泊車,遇上大業主拆售車位,那麼區份好又如何呢?月租2,000多元租個車位,真是便宜過新界區爛地場。
所以一個已有不少(不動產)供應的地區,再遇上大業主拆售,那就要跌到該區重新有原因去返該區搵資產去買。可能是平;可能是再有搵錢機會,資產價格才會重新上升。
買樓是「由下而上」選擇。現時中原城市指數下跌,有別於其他單位,有些樓明顯跑贏,分別在於其是否有稀有性。
好似是「四小龍」,好少有三房兩廁間隔。很少有煙花景,而又叫價千餘萬元的港鐵連住三房單位。
所以㨂樓最重要的,是看自己要求的開則或間隔,是不是當區屬稀有性;次要才選屋苑,再後才是區份。
所以屋苑何謂之好,要看買家在當區買房的用途;反而經紀最喜歡談的區份,則是無關痛癢。例如說美孚這區好,難道美孚全部屋苑樓價都跑贏嗎?那不會的。
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