放寬按保|千萬貴價樓首期畀少50% 換樓客密謀「細屋搬大屋」伏唔伏?

樓市

財政司司長陳茂波於上週三(2月23日)發表最新一份《財政預算案》。當中樓市重點為將最高八成按揭貸款的的樓價上限升至1,200萬元,令近期稍為平淡的樓市即時再現憧憬。

陳茂波日前指,中期而言,香港經濟前景正面。

他亦於預算案指出,多年來政府一方面遏抑投資和投機需求;另一方面,盡力協助市民置業安居。

8成按樓上限升至1,200萬

政府在2019年底放寬了由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃,市民反應正面,樓市也維持穩定。

考慮到目前市場環境、未來數年供應情況及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要,政府已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃,可申請最高八成按揭貸款的樓價上限,將由1,000萬元提升至1,200萬元。

而首次置業人士,可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,則會由現時800萬元提升至1,000萬元。

簡單而言,在新措施下,1,920萬元以下物業,可以最多借960萬元上限按揭金額,即是樓價的五成;而1,600萬元以下物業,最多借六成;1,200萬元以下最多借八成;1,000萬元以下則最多可借九成。

(圖片來源:經一編輯部)

千萬單位首期減5成開支

而由於首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由現時800萬元提升至1,000萬元。

以1,000萬元單位為例子,原先的按揭成數最高為八成,即首期需要200萬元。

而放寬按揭成數至九成,首期減少至100萬元,即減少100萬元或50%的首期開支(見圖表)。

(圖片來源:經一編輯部)

但當按揭貸款額卻大增至約900萬元,意味1,000萬元單位買家,每月供樓成本急增。

根據供款比率上限50%的原則,首期為100萬元,每月供款近31,000元,根據按揭供款比率,最低月入要求為71,000元。

入息水平要求之高,反映放寬按保對象為高薪一族。申請人或者要找來合資格擔保人幫忙。

同時,過往為800萬至900萬元的物業申請高成數按揭,由於設有720萬元的貸款上限,按揭成數為八至九成,愈近900萬元的物業,按揭成數愈接近八成。

但在新措施下,八至九成按揭的樓價調升至1,000萬至1,125萬元,而按揭貸款上限提升至900萬元。

一個1,100萬元的物業,按揭成數由原本五成提升至81%,買家可用較低首期買入物業。

另以1,200萬元單位為例子,原先的按揭成數最高只有五成,即首期需要600萬元;而放寬按揭成數至八成,首期減少至240萬元,即減少360萬元或60%的首期開支。

至於本身有600萬元首期者,在放寬按保下可購買約1,560萬元的單位,按揭成數可做到約六成。

的確,在疫情陰霾下,此消息一出,令近期稍為平淡的樓市即時再現憧憬。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,香港樓價一直攀升,部分較大戶型的單位的樓價動輒逾千萬元,換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。

(圖片來源:iSotck)

樓花不符合要求

政府是次因應時機,而再次進一步放寬高成數按揭的樓價上限,可激活換樓市場及增加市場交投,令市場的供求及交投達至更平衡的狀態,對樓市屬正面支持。

由此可見,放寬按保令千萬元物業的上樓階梯大躍進,持有百餘萬元首期的高薪一族,已可躋身千萬元樓行列。

但仍然只限承做已落成物業的按揭,樓花不符合要求。

當然,要做到八成以上按揭成數,必須為首次置業人士及擁有固定收入。

首次置業人士的定義,為所有抵押人於申請按揭時,並未持有任何香港住宅物業。

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圖片來源:經一編輯部、iSotck