一家四口點解要逼喺兩房單位咁慘?其實放寬千萬物業至7成按揭就可以改變換樓鏈|子非魚

一家四口點解要逼喺兩房單位咁慘?其實放寬千萬物業至7成按揭就可以改變換樓鏈|子非魚

2021年施政報告已出爐,發布前一日市場盛傳,政府將會放寬按揭成數,把1,000萬至1,500萬元的物業按揭,由現在最高可做五成,放寬至七成,令不少準上車人士熱切期待。

撰文:子非魚|圖片:unsplash

現時政策未能推動換樓鏈

不幸地,有關消息實屬「流料」。林鄭月娥未有放寬成數,僅豁免非住宅物業的雙倍印花稅。

筆者建議,政府應考慮放寬1,000萬元以上物業按揭成數,幫助市民達成換樓需求。對於未有放寬按揭,政府解釋,香港樓價仍然偏貴,市民負擔吃力,憂慮鬆綁令樓價進一步上漲。

筆者相信,由於「上車盤」一般定價於1,000萬元以下;1,000萬元以上的買家多為中產,政府選擇只向前者提供高成數按揭,是希望在平衡金融風險及幫助市民上車之間,取得平衡點。惟鑑於目前市民換樓難度高企,筆者認為,政府應考慮將高成數按揭放寬至1,500萬元物業,幫助市民換樓改善居住空間。

點解一家四口要逼喺兩房單位咁慘?其實放寬1,000萬物業到7成按揭就可以改變換樓鏈!|子非魚

目前居住在2房物業的業主,若擬換樓至3房,樓價大多達1,000萬元以上,僅能做5成按揭的情況下,難度極高。

舉例,A君三年前買入市區2房600萬元單位,做八成按揭即貸款480萬元。假設現時樓價升至800萬元,A君若想換入價值1,100萬元的3房物業,將需要550萬元首期。

然而,三年的樓價升幅加上最初首期總共320萬元,意味A君需多儲230萬元才有足夠首期換樓;計及印花稅更最少需儲272萬元,談何容易。若能放寬按揭成數,使1,100萬元物業可借七成按揭,A君只需要多儲52萬元已可完成換樓夢。

點解一家四口要逼喺兩房單位咁慘?其實放寬1,000萬物業到7成按揭就可以改變換樓鏈!|子非魚

放寬物業按揭 改善家庭生活空間

從另一角度看,香港生育率長期低迷,筆者相信,政府鼓勵家庭攀爬換樓鏈,改善居住空間,將有助鼓勵市民生育。事實上,普通家庭內兩夫婦加上一名子女、一名傭工,一家四口居於兩房單位,生活空間相對狹窄,勢打消市民生育逾一名子女的意願。

據政府統計處資料,過去十年生育率呈下跌趨勢,由2012年每千名女性有1,285名活產嬰兒;於2017年跌至僅1,125名。即使2020年未有正式統計資料,但估計數字只會更低。政府憂慮,將按揭成數放寬至1,000萬至1,500萬元物業,將令市民負擔大增,但實際上負擔有限。

目前1,500萬元物業最多可借五成,並需壓力測試,以30年還款期計算,最低入息要求為每月71,000元。若將按揭放寬至七成,並免去壓測,所需首期將降低300萬元,而最低入息要求則升至84,000元,如夫婦兩人同為貸款人,每人入息要求僅上升6,500元,中產家庭應能負擔。

對於免去壓測會否增加金融體系風險,筆者指出,目前壓測以H按封頂位2.5厘,計算每月供款入息與比率(DTI);有關比率不能逾50%,另外當利率增加3厘,至5.5厘後,比率不能逾60%。

然而,於未來數年接近零息的環境下,仍以5.5厘利率計算壓測或已不合時宜。目前1,000萬元或以下物業做八成按揭,首置客已可免去壓測,政府應考慮將有關豁免延伸至1,000萬至1,500萬元物業,同樣可收啟動換樓鏈、鼓勵市民生育之效。

延伸閱讀:盤點三大按揭伏位 教你新盤入市甩名慳15%辣稅|子非魚