半新盤貨尾「鹹魚翻身」好吸引!提早20年押注北部都會區:坐艇機會甚高!|1%Anthony

半新盤貨尾「鹹魚翻身」好吸引!提早20年押注北部都會區:坐艇機會甚高!|1%Anthony

新盤食正「兩城三圈」概念?讀者馮先生:《施政報告》講「北部都會區」發展好似好厲害啊。最近有代理sell本人位於洪水橋那邊的新樓盤,說現在買入物業,將來就會升值很多,看來有點道理,閣下認為如何呢?

撰文:1%Anthony| 圖片:Unsplash、iStock、中新社

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現在就買?除非樓價很便宜,否則,坐貨的機會甚高。

整個「北部都會區」計劃只是在構思階段,還要經過諮詢、研究、規劃、收地、興建,如此龐大的計劃,最少都要發展20年。

筆者理解,很多附近的樓盤都會借勢全力出擊,新盤可賣貴兩、三成;半新盤的貨尾可以鹹魚翻身,代理們當然也摩拳擦掌,齊齊sell概念。

然而作為理性、有經驗的投資者,請問自己以下幾個問題。

第一,是否真的講到那麼好?

計劃嘛,紙上談兵,要多完美,有多完美;惟真正落實、可做到的又有幾多?

例如數碼港、科學園,確實有些數碼科技企業進駐,但數目有多少呢?能帶領香港轉型嗎?最終還不是一個地產項目嗎?

數碼港令人只會想起貝沙灣;科學園會想起白石角。今次比以往好,以往是虛無的說發展,今次有很實在的「兩城三圈」概念,以深港融合為大方向。問題是,深圳是否想與香港融合呢?

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評估樓價值幾多

第二,即使真的發展,樓價值幾錢?

正如上文所說,發展計劃落實機會很高,問題是最終可以做到幾多成,因此下一步要評估的就是發展後,樓價值多少錢?

以科學園旁邊的白石角作參考,呎價約介乎15,000至20,000元,視乎單位的質素及lump sum等。

二手新式屋苑呎價介乎11,000至13,000元還勉強可以,然而,如果新樓賣到介乎15,000至18,000元呢?似乎已經反映了發展概念,還有甚麼水位呢?

還有一點要留意的是,現時的樓盤並不在西鐵線旁,是在舊區那邊的,真的那麼受惠?

第三,即使真的發展和升值,要多久時間?

這是一個20年大計,現在高價追入,會出現甚麼情況?在收樓的時候,買家就會發現,周邊配套甚麼也未有。莫講話升值,搵人租都難。

參考過往例子,如果買家在1997年高價追入嘉湖山莊,最後經歷近20年悲情城市,坐艇!

這是一個20年大計,現在高價追入,會出現甚麼情況?在收樓的時候,買家就會發現,周邊配套甚麼也未有。莫講話升值,搵人租都難。(圖片來源:新社)
這是一個20年大計,現在高價追入,會出現甚麼情況?在收樓的時候,買家就會發現,周邊配套甚麼也未有。莫講話升值,搵人租都難。(圖片來源:中新社)

假若閣下逾十多前買將軍澳康城物業,記得當時巿場大力推銷這裏將會是下一個太古城,翻查資料,2009年第一期首都高價開盤,創30小時賣出1,900伙的紀綠。之後呢?

位置在將軍澳堆填區,周邊好臭、又無配套,買家捱了近十年,直到近兩、三年才開始翻身,又是「坐艇」。為甚麼買家沒有汲取經驗?

一般來說,一個大型的基建發展,會有幾次機會。

第一次是計劃落實的時候,炒概念,最終「坐艇」機會甚高;第二次是開工後開始見到些少效果,比較實在;第三次是計劃完成前幾年,就像過去兩、三年的康城,樓價才是跑得最快的。

整體來說,筆者認為不用心急,先看看發展的進度及樓盤的價錢再作決定吧。

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