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    施永青:樓價或會升15% 第三季將突破 上升速度比以前更快

    樓市再現升勢已是眾所周知,但香港前景有隱憂,疊加通脹升溫有加息壓力,令人擔心樓市走勢能否持續,中原集團主席施永青則大派定心丸,認為樓價在第三季將會現歷史新高。

    撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

    代表二手樓價的中原城市領先指數CCL,上月底報185.16點,創91週新高,距離2019年歷史高位188.94點,相差只有2%左右。

    從圖表一可以看到,香港樓市從2018年9月開始,經歷了兩年多的橫行,至今離突破只隔一步之遙。

    「我認為很大機會在第三季出現突破,突破後或形成一個新的上升浪,且上升速度或加快。我很早就說了今年會升15%,說此番話之時,多數人是看淡樓市,看好的頂多認為只會升3%至5%。」

    施永青坦言,升15%的言論是一個比較誇張的估計,他解釋誇張言論主要是想向公眾發出兩個訊息,第一是樓市的整體趨勢仍然是上升;第二是上升將不只是3%至5%,今年很大機會是雙位數升幅,「現在看來升市重臨機會很大。」

    施永青:樓價於第三季將突破 將會升得比以前更加快

    成交開始放大

    戴德梁行似乎亦同意第三季突破的觀點,本週二(6月8日)發表2021年第二季住宅市場回顧及展望,該行預計,下半年整體樓價有約5%升幅,第三季有望升穿2019年錄得的歷史高峰。而豪宅市場價格走勢較樂觀,料下半年升約5%至10%。

    該行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,隨著疫情緩和及失業率下降,第二季物業市場有明顯增長,預計全季整體物業成交可達約28,090宗,將按季升約20%,較去年同期更將有約37%增長。

    其中,住宅成交宗數亦料按季上升20%至21,709宗,帶動上半年交投量增至39,840宗,勢創2012年後的九年新高。

    從上述數字可見,樓市早前累積的購買力開始釋放;加上近期市場新盤熱銷,一、二手樓價差距擴闊約30%水平,故相信二手業主叫價會轉趨取進,與新盤差價料會慢慢收窄。

    戴德梁行香港估價及顧問服務部董事黎劍明分析說,由年初起計,多區屋苑的平均樓價至今已有超過一成的升幅。

    以沙田第一城為例,平均樓價於第二季度升5.4%;年初至今則升逾一成,逼近2019年6月的高位;至於太古城平均樓價則按季升5.7%,估計截至6月底止會錄得15.3%的升幅。

    豪宅方面,貝沙灣樓價於第二季度按季升9.3%,相信這升勢將持續下去。

    不過成交、價格上的判斷,掩蓋不到兩大利淡樓市的因素; 政治前景、加息。

    施永青:樓價於第三季將突破 將會升得比以前更加快
    (圖片來源:)

    政治前景未必差

    施永青指,過去兩年經歷社會運動,導致外國多番制裁,讓很多人都擔心香港經濟功能受破壞,如果西方與中國切斷關係,香港超級經紀人的角色會破壞,這是一個很大的隱憂。

    「其實我曾經亦擔心香港前景,佔中時期亦曾表明自己的隱憂,當時還落手減持,不過事實證明,減錯了,除了舖位外,大部分當時沽出的物業,現在已經補不回來。」

    所謂前景就即是未來的事,難以預測,不過施永青認為,樓市價格正是反映人們對政治經濟前景的判斷。

    「樓是不動產,覺得前景不安穩、很大隱憂的人是不會買樓的,最少此刻入市的人,不覺得要過分擔心,他們是用錢投香港信心一票的人。」施永青說。

    投資者另一個擔憂是加息的重臨,但施永青同樣認為不用過分憂慮。

    加息難打擊樓價

    他指息口對樓市的影響,不是表面看簡單,若息口上升是源於經濟因素,而非因為政府有意壓抑通脹的話,加息未必代表樓市下跌。

    經濟的確是全面復甦,政府統計處5月公布,2月至4月經季節性調整的失業率為6.4%,較1月至3月下跌0.4個百分點;就業不足率下跌0.5個百分點至3.3%。

    2月至4月期間,總就業人數增加約7,900人至362.2萬人;總勞動人口為386.95萬人,減少約4,400人。

    期內失業人數減少約12,300人至24.75萬人,就業不足人數減少約21,800人至12.66萬人。

    面對快速的經濟反彈,戴德梁行也只能改變預測,陶汝鴻解釋,去年看淡港樓今年上半年表現,因為去年第四季,本港迎來新一波疫情,失業率續升,但其後疫情極快受到控制,失業率又下跌,讓反彈週期來得比想像中快。

    該行認為,假如下半年中港兩地重啟通關,內地買家再度湧現,是本港物業市場全面復甦的一大有利條件。

    施永青直指:「在我的經驗中,加息週期開始,一般是因為經濟好轉,通脹、加息意味著經濟變好,人們收入增加,負擔能力變大,經濟好的時候樓市會向上。」

    他認為,當經濟停滯不前,通脹失控,此時政府被迫加息,變相又進一步打擊經濟,這個時期樓價就不會好,例如上世紀「80年代」初曾加息至20厘,比經濟增長還要高,這種加息才會令樓價下跌。

    如何解決住屋問題

    樓價上升,變相又多了人買不起樓,住屋問題可能會進一步惡化,施永青認為關鍵是要城市重新規劃,「不同的城市項要以重要性分先後次序。」

    「其實香港人用的地很多,尤其我們的糧食,每個人都要用上數以萬呎土地,只是我們用了別人的地,例如泰國種米、加拿大種小麥、澳洲養牛、巴西養雞。雖然如此,香港人住幾百平方呎反而甚為艱難。」

    「糧食生產的佔地如此多,不是保留郊遊公園就能做好環保。」他覺得郊野公園並非神聖不可侵犯,強調全世界的環保團體,也很少會反對用地作居住用途。

    他指現在居住地不夠用,任何農地、宗地也應該拿來解決燃眉之急,雖然有「明日大嶼」,但也是很長遠的計劃。

    不過他認為只要「明日大嶼」方案落實,發展商會第一時間拿出土地推出,屆時供應就會大幅增加,當然樓市也會立即調整。

    「多個團體、媒體幫助發展商攔截填海,不填海的話,他們手持大量土地當然會暗爽。」

    另外,施永青也認為增加地積比率也能立即放大供應,變相居住地變得更多。

    施永青:樓價於第三季將突破 將會升得比以前更加快
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