日本樓乏剛需 長線投資風險高|1% Anthony

日本樓乏剛需 長線投資風險高|1% Anthony

樓市

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讀者馬先生問Anthony Sir:你好!一直有留意你們「第一桶金」的Live,獲益良多。本人早幾年買了一間日本樓,升值很少,最近日圓下跌,若計及匯率更要蝕錢,租金回報4厘,折算港元後其實每月只是幾千元,好似沒有甚麼意思,想請教日本樓的投資價值如何?

Anthony Sir:最近筆者身邊也有不少朋友,提早兌日圓,準備去旅行!日本樓熱潮已經很多年了,身邊最多朋友買日本樓的時間,應該是七、八年前開始,因為當時香港樓市升勢過急,政府怱怱忙忙推出很多樓市辣招,於是很多香港人到其他國家買樓。

加上海外樓市代理、展銷活動亦如雨後春筍,百花齊放。日本作為香港人最喜歡外遊的國家,買日本樓當時大行其道。

當時筆者「1% 團隊」沒有買,學員也很少買,也叫大家小心。

日本樓乏剛需 長線投資風險高|1% Anthony
(圖片來源:[email protected]

日圓跌價 買樓倒蝕

筆者作為專業投資者,買樓跟散戶不一樣,不會睇幾個展銷會,聽代理講幾句就會買,反而盡可能會親身到當地,深入考察才會作出決定。

除了日本之外,當時筆者的團隊亦有到泰國、馬來西亞等地方考察,都是當時香港人熱門買樓的地方,經過大半年的考察及研究之後,筆者的結論是買不落手!

今次先講日本,為何當時買不落手呢?因為代理說的升值因素,絕大部分是概念,而不是剛需!

當時代理推銷的不外乎幾個概念,例如收租回報高過香港、如果做Airbnb回報更好、大阪將會興建賭場吸引大量遊客,最重要的當然是東京即將舉辦奧運,可刺激日本經濟等等。

其實只要有留意過去舉辦奧運的城市就知道,奧運即使真的有正面影響,也只是短暫的,但奧運之後的情況呢?除非你可以低位買入,然後在奧運前可高價賣出。若長期持有,其實無著數。

由於入市原因都是以概念為主,但真正水位不多,加上匯率風險,所以就無買。

後來全球爆發新冠疫情,日本奧運會閉門作賽,旅客數量大不如前,身邊不少買日本樓的朋友都夢醒了。
近年日圓匯率不斷下跌,不要講賺錢,甚至出現不少倒蝕個案。

匯率下跌的因素很多,筆者不是外匯方面的專家,就不作評論了。只想談其中一點,就是貨幣匯價走勢很多時候都會跟當地的經濟表現掛鈎,若經濟增長強勁,大量資金到當地投資,匯率走勢就會偏強。

日本排外 不歡迎移民

然而日本經濟,由90年代高峰滑落,看不到有走強的趨勢。所謂不進則退,很多優勢都逐漸消失,例如兒時雄霸全港的日本電器,近年都逐漸被韓國及內地品牌搶佔不少市場,兒時全屋都是SONY、Panasonic,現在呢?

加上日本排外的政策,不歡迎移民,實在很難看見未來有強大的剛需。日本政府已表明日圓弱勢有利出口,兌日圓去消費當然無問題,但若要買樓,如果可以撈到靚底走一轉都可以,但長線投資風險就很高了。

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